徐作樑律师，青岛房产律师，现执业于山东军诺律师事务所，具有丰富的法律务实经验，深厚的法律功底，从事律师工作始终秉承“正直、诚信、敬业”的执业理念，处理接受委托的每一个案件，勤于钻研法律、善于总结经验。秉承提供高质量的法律服务为宗旨，办案严谨认真、庭审经验丰富、对客户交付的法律事务，势必亲力亲为，勤勉尽责，深得当事人高度认可。

购房合同的种类有哪些

一、购房合同的种类

现在市场上存在以下三种购房合同：

1、纸质合同

纸质合同是一种完全手工的合同，购房者在签订纸质合同前，要仔细研究各个条款，按标准合同文本格式要求开发商填写相关内容签订纸质合同，并约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向房产局申请登记备案。”这是制约开发商备案的重要条款，购房者一定要留意。

2、半网签合同

合同文体中如果没有“已备案”水印字样，合同编号为10位阿拉伯数字，没有英文字母，而且是手写，非机打。购房者为规避法律风险，可在签订合同后，要求开发商出示《合同备案登记表》，以证明将办理备案。

3、网签合同

网签合同文本中，带有“已备案”的水印字样，其最大的标志是合同首页有“合同编号”，以英文字母E开始，后排10位阿拉伯数字，并且是机打显示，这种合同签订后，开发商在网上输入合同内容即为备案。

二、签订购房合同时的注意事项

1、买售人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询，如无异议视为双方同意内容。

2、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。

3、合同条款应该严格遵守《民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，并由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。

三、购房合同常见问题

问题一：在认购书里没有注明免责的退定条款因何种原因退房以及后果如何购房者与开发商签订认购书后，则需交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是购房者没有履行合同，所以没收定金。

问题二：合同主体认定不明购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都是可能导致合同无效的问题。

另外，项目是由A公司开发的，实际上却是由B公司投资，但作为买家还是应与A公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。

问题三：开发商的补充协议不对等签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，一定要看清楚开发商提供的补充协议。现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔，这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。所以，购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。

问题四：使用语意含糊的字眼合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解决”、“在装修材料上，选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好的其实购房者对这些并不能清楚地理解。

问题五：约定提前交纳部分费用房地产开发对资金的要求很高，开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平的。

比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这对消费者是不利的。

问题六：卖方解除合同在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”的条款，这样的条款显然是不公平的。假如买家已经支付95%的价款，只剩5%的价款逾期未付，如果发展商以此为由，没收其已付95%的价款，岂不是很不公平况且，没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为，作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。

问题七：处理结果的约定不明确很多合同中常可以看到这样的条款，“应于××日前如何如何”，但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”后该怎样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，您也很难制裁他，最多是调解了事。

问题八：以偏概全这里所说的以偏概全是个泛指的概念。有时会出现这样那样令人哭笑不得的问题，例如，开发商承诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时却发现卧室窗户只有下面的部分是中空，而上面却是普通玻璃等等。

问题九：拒签购房者提出的补充协议前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议，最好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。举个简单的例子，您买的塔楼里有几部电梯，是否会全部同时开通，如果有不开的怎么办不要小看这个问题，为了出面积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯，而且平时还不全开，在上下班高峰时间极为不便，在这种情况下，业主是否有权拒付部分电梯费呢

但是，就像您可以拒签开发商的补充协议一样，开发商也同样可以拒签购房者的补充协议。这种现象在广州是比较普遍的，一些热销的楼盘也都如此。

问题十：勿留空白提防作弊如同在填写银行存取款时需要在金额前加写$以防有人篡改存取款现金一样，合同中留下空白，往往会给开发商作弊留下可乘之机。在我国商品房交易的惯例中，一般是由开发商手持所有合同文本，这样，开发商当然可以随心所欲地添加对自己有利的条款了。一旦这种合同被拿到法庭上作证，购房者即使不承认，也是口说无凭，难以举证伸冤。

房屋买卖合同纠纷如何处理

我国确立了物权变动的原因与结果相区分原则,物权转让行为之不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。本案房屋买卖合同之效力应依据相关规则认定，而不能以房屋是否已经办理物权登记或合同是否可以履行来认定。关于未登记领取权属证书的房屋不得买卖的规定,属于行政管理性规范而非合同效力性规范,该项规定不应作为认定房屋买卖合同效力的依据。

房屋买卖合同纠纷如何处理

根据《合同法》一百二十八条的规定，当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书;拒不履行的，对方可以请求人民法院执行。

原告葛xx,住xxxxx

被告杨xx，住xxxxx。

金坛市人民法院经审理查明：被告杨xx系监狱的在职职工，其所在单位常州监狱为解决民警职工住房城市化，与金坛市政府商定，由常州监狱团购金坛市**建议开发总公司开发承建的景阳花园。2004年12月19日原、被告签订了一份房屋购买转让协议，协议约定：1、乙方购买甲方的优惠房，是以甲方的名义购买的，实际上是乙方购买商品房，所有购房费用由乙方出，包括过户费。2、在购买过程中，甲方必须协助乙方办理好购房的有关手续，不得拖延，不得损害乙方利益。3、乙方已先以甲方的名义支付定金2万元，定金收据在甲方处，甲方已打收条。4、预定的商品房：面积130平方米以上。楼层：底层为车库的二层。车库：汽车车库面积20-25平方。位置：常州监狱开发的，暂定名为金坛市文化三村。此房基价为1350元/平方。5、乙方购买甲方优惠房，补偿甲方8000元人民币，支付时间是在房屋过户后，由乙方一次性支付给甲方。6、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，签字后生效。甲乙双方必须遵守此协议，不得违约，如有违反者将向对方支付1.5万元人民币。协议签订后，原告以被告的名义支付常州监狱2万元购房订金，2005年7月被告以原告名义通过抽签的形式选订了景阳花园三期26号楼201室，2009年8月4日原告应被告的通知，通过银行转帐支付金坛市**建议开发总公司房屋预付款112000元。因26号楼地处本市基督教堂，涉及教堂的，至今该楼尚未建造处待建状态。2010年1月6日，被告以违反相关法律规定为由，向原告发出解除房屋转让合同的通知，原告于2010年1月9日回复不同意解除，要求继续履行合同，并于2010年1月诉请该院依法判决。

金坛市人民法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。由此可见，设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应该依据合同法来判断，而不能以不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断;合同的效力是独立存在的，不能通过合同的履行来决定，至于物权变动能否成就，并不是合同生效的必要条件。本案讼争房屋虽未登记领取权属证书，且至今尚未建成，但该待建房屋的权属和位置是明确的，相关房屋权属证的办理和实际取得处于能够实现的可期待状态，签订转让合同并不违反法律禁止性规定。原、被告签订的《房屋购买转让协议》系双方当事人的真实意思表示，且该行为不损害国家、集体、他人的利益，也不损害社会公共利益，应当认定为有效。民事活动应当遵循诚实信用原则，民事主体在从事民事活动时，应诚实守信，以善意的方式履行其义务，不得滥用权利及规避法律或者合同规定的义务。本案从合同的签订至履行过程中，原告有理由相信被告有权转让该讼争房屋，被告也未提供其不能继续履行合同的证据，原告的诉讼请求合法有据，应予支持。被告的答辩意见理由不成立，不予采信。该院依照《中华人民共和国》第六十四条、第一百二十八条，《中华人民共和国》第四条、第五十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及有关民事法律政策之规定，做出坛民初字第xxxx号判决：原告葛xxx与被告杨xxx所签订的《房屋购买转让协议》为有效合同，原、被告双方应当按照约定全面履行;案件受理费人民币80元，由被告杨xxx减半负担40元。

一审宣判后，被告向常州市中级人民法院提起上诉称：1、双方所协议的房屋至今没有规划，更没有建成，没有标的物存在的协议显然是无效的。2、双方协议的房屋是常州监狱为解决本单位职工住房问题的，它不是商品房，不能自由流通，而是一个具有特定身份关系的职工待遇。根据《城市房地产管理法》规定，此房不能交易。3、该房屋是解决上诉人所有家庭成员的住房问题的，上诉人家庭成员不知道也不同意将房屋转让给被上诉人，按照原审判决将剥夺上诉人家庭成员的居住权。综上，双方签订的协议属无效行为，从开始其就没有法律效力，为维护上诉人合法权益，特提起上诉，请依法改判。

被上诉人葛xxxx未作书面答辩。

二审查明的事实与原审相同。

二审中双方当事人均未向本院提供新的证据。

常州市中级人民法院认为：一、虽然在2004年12月19日上诉人杨xx、被上诉人葛xxx签订房屋购买转让协议时对被上诉人所购房屋的具体位置尚未确定，但在2005年7月被上诉人以上诉人名义通过抽签的形式确定了房屋的具体位置即金坛市景阳花园26幢201号房，对双方所签协议的标的物进行了明确，故上诉人提出的协议无标的物的主张不成立。

二、上诉人提出房屋是常州监狱为解决本单位职工住房问题的，它不是商品房，不能自由流通，也不能自由交易，而是一个具有特定身份关系的职工待遇。根据《城市房地产管理法》规定，此房不能交易。第一，双方交易的房屋是常州监狱为解决民警职工住房问题向金坛市**建设开发总公司团购的房屋，所购房屋带有一定的福利性质，就目前上诉人所提供的证据来看，其主张该房屋不属商品房、不能自由转让的依据不充分;第二，《中华人民共和国城市房地产管理法》属国家管理性法律规范，其中第三十八条第款未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定中确定不得转让的房屋一般应当是指自始不能办理权属登记的房屋。主要是针对那些不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的，并将会损害国家、集体、他人及社会公共利益的买卖合同。其设置的目的是对在房屋所有权人尚不明确的情况下，对房地产权属进行转让和实际变动行为的一种限制，而不必然产生否定房屋买卖合同的效力。且我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。本案中，被上诉人所购房屋的位置已经明确，房屋亦不存在所有权人不明确的状态。本案实际涉及到二次物权变动，一是上诉人从开发商处购得房屋，首先应当由上诉人领取房屋的权属证书，二是上诉人将房屋转让给被上诉人，上诉人将房屋过户给被上诉人，而房屋的交易手续和过户手续在将来均是可以实现的，故上诉人认为该协议违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的上诉主张不成立。

三、上诉人以家庭成员不知道也不同意将房屋转让给被上诉人为由要求解除协议，上诉人提出的解除协议的事由既无相应的法律规定也不符合双方的协议约定，故上诉人提出的解除条件不成立，对上诉人要求解除协议的主张不予支持。

综上，双方当事人签订的《房屋购买转让协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法、有效，双方当事人均应遵循诚实信用原则来行使权利、履行义务。常州市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第项之规定，作出常民终字第840号判决：驳回上诉，维持原判;二审案件受理费80元，由上诉人杨xxx负担。

本案是一起典型的房屋买卖合同效力纠纷，处理本案的关键是解决好以下两个法律问题。

一、房屋买卖合同是否因标的是否合法、确定

依《物权法》第15条之不动产物权变动原因与结果相区分原则，房屋买卖合同的效力认定应遵循《合同法》。《合同法》第44条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。据此，合同成立一般有四大构成要件：其一，须合同各方具备相应之民事行为能力;其二，须*思表示真实;其三，合同标的须合法;其四，标的须可能和确定。

上诉人杨xxx认为所售房屋并非商品房，而是一个具有特定身份关系的职工待遇，显然与事实不符。一、二审法院已查清，该房屋乃被告单位为解决民警职工住房城市化而团购的商品房，团购行为及相应的政策性优惠并不能改变该房屋可以自由流通的商品属性，因此讼争之房屋乃合法标的物。

上诉人杨xxx坚称房屋未能规划，更未建成，故合同标的不存在，更不能确定，因此该房屋买卖合同是无效的。讼争房屋虽未登记领取权属证书，且至案件审理期间尚未建成，但该待建房屋的权属和位置是明确的。所谓标的确定，是指合同标的自始确定，或可得而确定。被告杨xxx所在单位已与金坛市**建议开发总公司达成团购协议，且该项规划已获金坛市政府同意和支持，房屋之建成是可预见的将来确定要发生的事。2005年7月原告葛xxx以被告杨xxx名义通过抽签的形式确定了房号，明确了该房屋的具体位置，即金坛市景阳花园26幢201号房，26号楼因涉及基督教堂之拆迁而至今处于待建状态，并不影响房屋将来建成的事实。可见本案买卖合同之标的是明确的。

二、房屋买卖合同是否因违反《城市房地产管理法》而无效

杨xxx在上诉中援引了《城市房地产管理法》第38条第项之规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，并称该项规定属于《合同法》第52条第项之强制性规定。《城市房地产管理法》第38条第项规定未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，而并未涉及合同的法律效力。尤其是2003年6月1日起施行的最高人民法院法释[2003]7号《关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定体现了鼓励交易的指导原则：房屋买卖合同签订时，即使该房屋尚未办理所有权登记，合同也有效。本案中杨xx与开发商之间的合同有效，其于可预见的将来可以取得讼争房屋的所有权。那么当其将该房屋出售给本案原告葛xx时，该房屋依然未依法登记领取权属证书，我们是否就应认定该转让行为是被禁止的呢笔者认为，该情形可以类推使用法释[2003]7号的相关规定。理由在于：随着我国市场经济体制的逐步完善，国家对民商事行为的限制正逐步减弱，《合同法》自颁布实施至今，诸多司法解释及相关配套规范亦愈发明显地确立了鼓励交易的原则，我们在司法实践中应充分考量立法指导思想上的重大转变，与时俱进，鼓励诚实信用，维护交易安全，以彰显司法的公平和正义。