宋律师,青岛房产律师,现执业于***律师事务所,具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用,勤勉敬业,以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责,精益求精,业务功底扎实,语言表达流畅、思维敏捷,具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争,愿尽自己的所能,为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果,但敢承诺办案尽心竭力!
业主委员会的权利: 1、每年召开至少一次业主大会,根据百分之十以上业主要求克召开特别会议。 2、采用公开招标的方式聘用物业管理公司对小区进行管理。 3、审议批准物业管理公司的年度管理计划、费用预算及决算报告。 4、审议批准物业收费的收费标准及物业管理服务的服务标准。 5、审议批准物业管理各项规章制度。 6、对破坏、损害全体业主利益的行为有监督、制止和要求赔偿的权利。 7、对于个别业主、使用人违反物业管理公约或损害其他业主、使用人合法利益的行为,可以代表业主提出诉讼。业主委员会的义务: 1、组织召开业主大会或业主代表大会; 2、执行业主大会或业主代表大会各项决议; 3、贯彻执行并监督业主遵守物业管理公约及其他相关法律规定; 4、监督物业管理公司工作并反映业主的意见及建议; 5、业主委员会不得损害全体业主的利益,否则必须承担赔偿责任。对于重大事项必须及时提交业主大会或业主代表大会决议。 6、其他业主委员会应当履行的义务。
日前,椒江阳光国际公寓经营房的多名业主向记者反映,他们与小区物业因物业费问题关系紧张。物业公司还因此召集了一群人在他们店门口贴律师函,拉横幅,影响他们的正常经营。
;我们不是不缴,而是物业费虽然贵,但公共绿化、车辆停放、公共部分清洁卫生等服务,我们一样也没享受到,而且还有3个月物业重复收费的问题。;业主们说。
业主称,经营房物业费比住宅的贵,却基本没享受到服务
2010年6月份,浙江汇宝广告有限公司的叶女士买下阳光国际公寓3间两层的经营房,共 778.6平方米,并把广告公司迁到此处。;原先物业费是按每平方米1.1元收,一年是1万元左右。;叶女士说,到2013年4月份,绿城物业服务集团有限公司台州分公司进驻后,物业费一下子变为每平方米2.2元,足足翻了一倍。;我不清楚这是否有公示,就算有,我们也不太可能会到小区里去看,物业费提高了,我们却没收到通知。;
叶女士说,作为一家广告公司,平时生活垃圾基本没有,有的多为一些废纸,通常用灯箱布制作的袋子装好,放在公司门口。先前的物业公司都会将这些垃圾处理掉,但自从绿城物业进驻后,就说他们只处理生活垃圾,废纸不属于他们服务范围。为此,叶女士每月花600元,请人处理垃圾。
;此外,我们的物业费是缴到2013年6月底的,而物业却让我们从2013年4月份开始缴,这是不是重复收费;叶女士说。
据了解,阳光国际公寓的经营房共37户,有超市、五金店、网吧、电脑公司等,与叶女士所述状况相同的业主还有不少。一名业主称,他的经营房常常漏水,不少电脑遭殃,为此,他多次找过物业,但对方一直置之不理。直到现在,房子还是漏水的。
双方矛盾升级
多数业主认为,根据业委会与物业公司签订的合同,绿城物业应该提供公共绿化、车辆停放、安全防范、装修管理、物业共用部位维修和保养管理、物业共用设施维修等服务。可对于经营房来说,基本上不会产生什么生活垃圾,也享受不到公共绿化、电梯等服务,连车辆也不能开到小区里停放。
;住宅物业费是1.8元每平方米,经营房的物业费却要2.2元每平方米,但享受到的服务基本没有,这不合理。;众多业主对此表示不满,因此,就一直拖欠着物业费没缴。;我们希望,2013年4月到6月的物业费应免掉,因为已经缴过,其次,鉴于绿城物业的服务质量,应降低收费标准。;
因为这个问题,绿城物业与业主之间的矛盾不断。多名业主告诉记者,这些天,绿城物业到每户经营房张贴律师函,不是贴一份,而是很多份,此外,还叫人在店门口拉横幅,上写;业主不付钱,我们没饭吃;。后来,他们还召集了几十号人到店门口,到最后业主们只能报警处理。
12月26日,记者来到阳光国际公寓,看到经营房的外墙上还贴着不少律师函,律师函上写着;请收函后五个工作日内付清所拖欠的物业费。如逾期,将通过法律途径予以解决;。
;既然是律师函,送到我们这里就好了,没必要在门上张贴。我们撕了之后,绿城物业就搬来梯子,贴到很高的地方,我都不知他们送律师函的目的是什么。;业主叶女士说。
双方分歧较大,现场协商失败
当天上午,经营房的业主们与绿城物业约好在汇宝广告有限公司的会议室协商。协调现场,绿城物业的陈经理告诉记者,经营房业主们拖欠17万元左右的物业费,现在他们都没法发工资了。
绿城物业的律师表示,经营房与住宅房本身就不同,这决定了服务会有所差别,例如公共绿化。;房子漏水应该去找开发商,而不是物业公司。;而为什么收取2.2元每平方米,合同里都有明确规定。
对此,业主们不认同。;房子交付后,如出现漏水,哪个小区的业主不是先找物业的;
针对垃圾的处理问题,绿城物业的陈经理认为,垃圾分多种,并不是所有垃圾都是物业处理,物业只处理生活垃圾。在绿城物业提供的与业委会签订的服务合同上,记者看到,物业服务费主要用于清洁卫生、绿化养护、秩序维护等,垃圾处理上,特别列出了;建筑装潢垃圾清运费;为3元每平方米。
对此,经营房的业主们表示,他们产生的均非建筑装潢垃圾,物业应该给予清运。
由于双方存在较大分歧,最后协商失败,绿城物业表示,将通过法律途径解决此事。
律师说法
律师 卢俊
在本事件当中,物业企业的行为有欠妥当。正常维权可以,但是以影响他人正常生产经营秩序的方式来;维权;则是侵权。
本事件所涉的问题较为复杂,主要有以下几点:
1.原物业企业退出后,预缴的;物业费;怎么办
依据的规定,物业企业退出的,要符合一定条件,并且需要与新接手的物业企业办好交接手续。对于预缴的物业费,该办法也做了明确的规定,原物业企业应当退还业主剩余的物业费或将物业费转交新物业企业。由此规定可以看出,原物业企业退出,新的物业企业入驻并不等于业主预缴的物业费化为泡影。同时依据该第11、12、13条规定,新物业企业与原物业企业办理交接手续,是新物业企业的权利,也是其义务,依据第13条的规定,如果原物业企业不予配合,新物业企业应通过司法途径解决。故可以看出,如原物业企业不办理交接手续,那么通过司法途径解决的,应当是新物业企业的权利。从该规定看,物业费的交割是交接手续之一,故在本事件当中,新物业企业要求业主缴纳已经缴纳的物业费有欠妥当。个人认为,新物业企业应当要求原物业企业办理交接手续,移交剩余的物业费。
2.依据业主与物业企业签订的物业服务合同的约定来看,营业房的垃圾物业企业管不管
新物业企业应当管,依据双方签订的合同第3章服务费用,第6条第2款;二期小区交付后,整个小区实行统一管理,物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳,具体标准如下:……营业房2.2元/平方米每月……;第4款第3项目:;物业管理区域清洁卫生费用;,双方签订的合同内容较为明确,既然约定明确,那么新物业服务企业就应当按照合同约定的服务标准提供物业服务。
本事件当中的营业房,是物业管理区域范围内的物业,故依据合同的约定,理应享受符合合同约定标准的清洁卫生服务。如果物业企业认为;营业房;不在物业管理区域,那么本事件就简单了,既然营业房都不在物业管理区域内,那还缴什么物业费
总的来说,既然营业房属于物业管理范围内的物业,那么物业服务合同约定的服务标准,都应全部适用于营业房,故营业房的业主有权要求物业提供公用设施维护、区域秩序维护等服务。
3.如果记者所了解的情况和业主反映的情况属实,那么新物业企业如此;维权;是否妥当
个人认为,律师函贴满墙壁,拉横幅影响业主正常经营的维权,不是正常的维权手段。
律师函的作用是什么贴满墙壁可不可以依据的规定,;门面墙壁;是业主的物业组成部分,如果随意张贴纸张或喷涂污损的话,是对物业所有人和使用人的一种侵权行为,依据的规定,物业所有人或使用人有权利要求侵权人恢复原状并主张索赔。此外,影响业主正常经营活动的所谓;维权;,也在一定程度是侵害业主合法权利的侵权行为。故新物业企业的;维权;有欠妥当,有违法之嫌。
最后建议新物业企业通过法律手段;维权;,我国毕竟是一个法治国家,有健全的法律法规,如果企业与业主之间发生纠纷,业主或者企业完全可以通过调解的方式解决,如果调解不成,也完全可以通过司法途径解决。