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徐作樑律师，青岛房产律师,现执业于山东军诺律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。
同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。接下来由的为您介绍业主大会和业主委员会的关系。
一、业主大会和业主委员会的关系是什么
业主大会是由全体业主组成的，决定物业重大管理事务的业主自治管理组织。
当业主人数较多时，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。
业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，是由业主大会从全体中选举产生，经政府批准成立的代表全体业主合法权益的社会团体。
规定了业主委员会是业主大会的执行机构。这表明，业主委员会具体执行业主大会的许多事项。比如业主大会决定物业管理企业的选择，而物业服务合同由业主委员会签订。业主大会监督业主委员会的具体工作开展。业主委员会中委员的人选，也是由业主大会选举和更换。
业主委员会是指业主大会的常设机构和执行机构，是基于业主的选举和业主大会授权，执行业主大会决议的机构。 所以，业主委员会是物业区域内全体业主的自治管理组织，是业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的规定。
二、成立业主委员会的流程
1、由建设单位或一个物业管理区域五个以上业主联名向所在区物业管理行政主管部门提出书面申请。
2、所在区物业行政主管部门审查后，对符合条件的，指导成立业主大会筹备组。
3、筹备组负责起草;业主大会议事规则;、;管理规约;和;业主委员会选举办法;，并公示7日，广泛征求业主意见。
4、筹备组负责确认业主身份及其在首届业主大会上的投票权，并将结果告知全体业主。
5、筹备组负责审查业主委员会侯选人的资格，业主委员会候选人可采用自荐、业主联名推荐、筹备组商议等方式产生。侯选人确认后必须公示7日，广泛征求业主意见。
业主认为有必要补充推荐候选人的，可由十人以上联名提出符合条件的侯选人，名单必须在业主大会召开七天前提交筹备组并由其公示7日。
6、筹备组应当在三个月内召开业主大会。
业主大会的召开必须提前15日在本物业管理区域内公示业主大会地点、会议程序、需要业主投票表决的事项。
业主大会审议通过;业主大会议事规则;和;管理规约;，选举产生首届业主委员会委员，业主委员会应当是5至15名的单数。
7、筹备组应当事先将业主大会的内容和召开方式告知区物业行政主管部门和所在地街道办事处。
筹备组必须保管好筹备业主大会的所有档案、资料。
8、业主委员会应当自选举之日起3日内召开业主委员会委员会议，推荐产生业主委员主任1人，副主任1～2人。
9、选举产生的业主委员会，全体委员的名单必须在本物业管理区域内公示7日，并在选举产生之日起三十日内向物业所在区物业行政主管部门书面申请备案。书面申请包括成立过程和备案理由。同时，将选举结果告知所在地街道办事处。业主委员会在自物业行政主管部门同意备案之日起正式履行其职责。
10、物业行政主管部门同意备案后，出具和。
11、业主委员会凭和到公安部门办理刻彰手续。
的为您介绍的业主大会和业主委员会的关系以及成立业主委员会的流程。赋予了业主更多的自治权利，业主权利的回归使得小区对业主委员会提出了迫切的需要，因此业主委员会的成立对于小区的综合治理与整体发展建设具有重大意义。
案情简介
被告北京市西城区万通新世界广场业委会，于2007年8月16日以书面征求意见的方式组织召开了业主大会会议，会议有三项议题：一是增选一名业主委员会委员；二是2006年5月25日被告与北京万通鼎安国际物业服务有限公司签订的物业服务合同是否有效；三是是否同意被告与万通物业公司重新签订一份新的物业服务合同。被告于2007年9月18日作出。
原告北京市西城区万通新世界广场业主王女士认为该决议的形成及结果显示有失公正且存在虚假：被告委托万通物业进行征集、统计票权有失公正；对业主大会表决权数进行虚假统计，被告对委托的万通物业对意见征询函仅发放了一层的商场部分业主以及六层至二十五层的业主，虚构了投票权份数，恶意促使持同意意见的票权数达到法定要求比例，故请求法院依法确认2007年8月16日召开的业主大会程序违法，投票无效；请求法院撤销被告于2007年9月18日所作的万通新世界广场业主大会决议。被告辩称，业主大会决议是针对全体业主的，而非只针对原告，确认业主大会程序违法、投票无效以及对所作决议行使撤销权，属于有关共有和共同管理权利的重大事项，该权利行使应由全体业主共同决定,请求法院裁定驳回原告的起诉。
法院经审理，认为原告提出被告委托万通物业公司操作业主大会书面意见的具体工作，有失公正性，但对此未提供相应证据予以证明，亦缺乏相应法律依据，故对此法院不予采信。双方争议的另一焦点为投票权数清册中所列A25北京万通房地产有限公司是否拥有面积48451.34平方米，此面积的统计直接关系到投票权是否达到法定要求比例，根据公平原则和诚实信用原则，综合双方当事人的举证能力，被告对此应负有举证责任。但被告未提供北京万通房地产有限公司拥有面积48451.34平方米之相应证据，故原告要求撤销被告作出的决议，理由正当。西城区法院一审判决，撤销被告北京市西城区万通新世界广场业委会于2007年9月18日作出的万通新世界广场业主大会决议。
对本案的评论及思考
1.撤销权之行使
本案被告辩称，对业主大会决议的撤销应由全体业主共同决定，原告作为单个业主无权行使撤销权。那么，作为单个业主的原告是否有权行使撤销权呢这是首先要回答的问题，也是本案的焦点之一。
第78条第2款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。从本条可以看出，撤销权的行使应具备四个要件：业主大会或者业委会作出决定；已作出的决定侵害了业主合法权益；撤销权由受侵害的业主提起；撤销权行使方式是向法院提起诉讼。第83条第2款，“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”该条文也对业主诉权作了相关规定。本案原告认为业委会组织作出的业主大会决议，侵害了其合法权益，故而向法院提起撤销权诉讼。毫无疑问，原告享有该权利，单个业主和多数业主，都有权向法院提起撤销权之诉。目前，对于业主的撤销权，除了有相关规定外，第19条第2款也有规定，业主大会、业委会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。该条文赋予了更广泛的机关以撤销权。综上，为保证业主大会和业委会作出的决定符合法定程序，符合广大业主合法权益的维护，法律赋予了业主的撤销权诉权，同时赋予了监管部门包括责令改正和撤销权在内的监督权。本案原告向法院提起诉讼是其行使撤销权的合法正当途径。
2.举证责任分配与业主权利保护
本案的第二个焦点，即对于投票权数清册中所列A25层北京万通房地产有限公司是否拥有面积48451.34平方米应当由原告还是被告承担举证责任。因为此面积的统计直接关系到投票权是否达到法定要求比例，进而决定着涉案业主大会决议的最终命运——被撤销或者被维持。
目前，我国的民事诉讼法对于举证责任分配采取原则加例外的规定。原则是“谁主张，谁举证”，即谁提出权利主张，谁就应就此提出证据。提出权利主张的当事人如果不举证或不能举证，就要承担败诉的不利后果。例外是“举证责任倒置”，指基于法律规定，将通常情形下本应由提出主张的一方当事人就某种事由不负担举证责任，而由他方当事人就某种事实存在或不存在承担举证责任，如果该方当事人不能就此举证证明，则推定原告的事实主张成立的一种举证责任分配制度。
本案中，法院根据公平原则和诚实信用原则，综合双方当事人的举证能力，认为被告对北京万通房地产有限公司是否拥有面积48451.34平方米负有举证责任。但被告未提供相应证据，法院最终判决撤销业主大会决议。“举证责任倒置”一般应有法律明确规定，西城区法院这一判决实乃大胆创新。从物业管理行业视角观察，让本案原告承担举证责任，原告几乎是不可能做到的，其无该事项的举证能力。作为被告的业委会在组织召开首次业主大会会议时就应当已经掌握了所有业主所拥有的房产面积、票权数等数据资料。因此，被告很容易提供这类证据。法院也正是基于此种考虑才认定被告承担相应举证责任的，将来的法律也应当会对此类举证责任的分配加以明确规定。
3.对物业服务公司的启示
本案判决还会影响到另一重要物业管理主体——物业服务公司。本案中业主大会决议的内容直接关系到物业服务公司的利益，即之前签订的物业服务合同的效力问题及是否与物业服务公司续签物业服务合同的问题。如果本判决生效，那么，物业服务公司就丧失了继续提供物业服务的资格。作为物业服务公司，最大的启示就是严格依法经营。当然，笔者并非针对本案的万通物业公司，而是指广义的物业服务公司。当物业服务公司与业委会签订物业服务合同时，应当考虑到这里面的风险，要想到业委会可能有违法违规操作行为，最重要的是必须做到物业服务合同基于真实合法有效的业主大会决议。
4.业委会应吸取的教训
本案例最终走进法院，通过判决加以解决，业委会具有不可推卸的责任。从原被告双方争议的焦点来看，业委会也具有很大的失职之处。业主大会是业主的自治组织，业委会是业主大会的执行机构，业委会是由业主大会从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中选举产生出来的，作为业主的代表，履行对建筑物及其附属设施的具体管理职责，是为全体业主服务的组织。业主共同决定事项应当由业主共同决定，而决定权取决于投票权，投票权取决于业主人数和专有部分建筑物面积。
业委会应当首先搞清楚自己的法律地位和职责权限，自身不可违规，更不可与物业服务公司恶意串通。假如本案判决得以生效，那么，业委会草率形成的决议所造成的损害将是不可估量的，物业服务公司和全体业主都要遭受重大损失。
5.人大及行业主管部门应加紧立法步伐
本案发生的直接原因在于原被告双方对于业主大会决议有效性的争论。近几年的物业管理矛盾纠纷中，业主与业主之间以及业主与业委会之间的矛盾凸显出来，集中表现在部分业主质疑业主大会决议的有效性问题上。有一个不能忽视的原因是业委会运作及业主大会召开都存在着不规范的地方，使得业委会决定和业主大会决议欠缺公信力与说服力。如果有一套监督有力的业主大会会议召开程式，有一套合理完备业委会运作规范，这类纠纷就有望减少。行业主管部门及人大应加快立法进程，加紧制定业主大会会议召开的规范以及业委会运作的规范，加大对业委会的监管力度。本案属于北京地区首例业主撤销权诉讼，具有标杆意义。截至目前，本案处于上诉期，一审判决尚未生效。但不论最终结果如何，其教育意义都将是深刻的。◇
作者单位：北京市建委物业服务指导中心
