徐作樑律师，青岛房产律师，现执业于山东军诺律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!

自主管理与依法维权

　　居者有其屋，房产物业事关每一个老百姓的切身利益。很少有一部法规的起草过程，能像物业管理条例这样牵动着社会各界的神经。一般来说，地方性法规经过三审程序即表决通过了，但是却经历了四次审议才最终得以通过，这表明了立法者对这部法规审慎的立法态度，更表明了这部法规立法过程中各方利益协调和观点磨合的艰难。;福建省人大常委会法工委副主任游劝荣说。

　　于2005年6月13日经省政府第34次常务会议通过，提请省人大常委会审议。自2005年7月以来，省十届人大常委会先后在第18次、第19次和第23次会议上对条例草案进行了三次审议。为了真正做到立法为民，最大限度地听取来自各方面的意见，省人大常委会组织了多场座谈会、论证会。2006年7月，省人大常委会组织专人到国家建设部征求对条例的修改意见。同时，条例草案刊登在相关媒体和网站上，征集社会各界的意见建议。2006年9月5日，省人大常委会围绕业委会的职责和小区保安两个议题召开了立法听证会。在一部法规的立法过程中，采取这一系列形式广泛征求意见，在福建省立法史上并不多见。

　　2006年9月28日，福建省十届人大常委会第25次会议表决通过。几天之后，福州市某小区一业主将一篇题为;福建省物业管理条例立法规范小区安保责任;的文章贴在了小区业主维权网站的BBS上。这个住宅小区曾于去年的两个月内连续发生5起入室盗窃事件。;原先物业公司曾以安全保卫并不包括在物业服务范围内的观点‘应付’业主，现在明确了物业公司的保安责任，这一点对业主维权很重要。;一位业主如是说。

　　和该小区的业主一样，大多数老百姓密切关注着的立法进程。条例通过后，业主们敏锐地抓住保障业主权益的条文，各自从不同角度表达了对条例出台的理解。诸如物业费可以实行市场调节价、小车停车收费由业主说了算、小区公共设施收益归全体业主所有等一时间成为许多住宅小区网站的热门话题。

　　业主委员会：充分代表业主，接受业主监督

　　小区业主在业委会选举中的选举权，是小区业主进行自主管理的基础性因素，也是物业管理条例中不可回避的问题。而业委会选举投票权如何计算，则是组织业委会选举的重要环节和重要问题。福州市、厦门市已经出台的物业管理法规均是以业主拥有的物业建筑面积作为计算首次业主大会业主投票权数的依据。福建省政府关于也作了相同规定。经过几年的实践，单一以建筑面积进行计算的方式简单易行，便于计算，推行顺利。但是，亦有不少人认为单纯以建筑面积计算，不利于保护房产面积小的业主的权益。

　　在2006年9月5日的立法听证会上，作为听证陈述人的福建行政学院法学教授张东生没有按既定的议题，而是大篇幅谈了对业主投票权计算的观点：;很多人在立法观念上，将小区治理框架等同公司治理框架，将业主权益比作是股东权益。顺应这一思路，更多人偏向于按产权面积来计算业主投票权数。我个人认为，小区管理不能等同于公司治理。小区治理里的选举、管理等方面的内容，其性质是人权，而不是物权。投票权数以面积计算不利于保障弱势群体的合法权益。;

　　采取了较为宽松的立法性规定，采取套数、面积以及套数与面积相结合的加权表决制办法。条例规定;首次业主大会会议上的投票权数，可以按照以住宅套数结合建筑面积确定、以住宅套数一套计一个投票权数确定、以建筑面积一平方米计一个投票权数确定。;同时，将投票权数计算办法的选择权交给业委会筹备组，由筹备组确定首次业主大会会议投票权数的方法。

　　业主委员会是业主大会的执行机构。实践中，一个人数较多、规模较大的住宅小区要召集业主大会是很难的，甚至召集部分业主代表大会也不容易。基于这样的现状，管理和主持小区日常的工作生活秩序的责任都由业主委员会承担起来。在很多时候，业主委员会是小区业主的维权组织，是代表广大业主监督物业服务公司的常设机构。但是，业主委员会的职责究竟应该包括哪些呢业主委员会究竟能代表全体业主开展哪些工作这一点在国务院的中规定得并不明确，给各地在实际操作上带来不小的麻烦。以列举的形式详细、明确地表述了业主委员会的十大职责，对于全省各地物业小区业主委员会开展工作有很强的指导意义。

　　在法规初审稿中，针对业主委员会代表业主进行维权诉讼和公共维修基金监督管理的问题，规定了业委会在业主大会授权的前提下，可以就涉及全体业主的物业管理纠纷进行诉讼和开设专项维修资金专户，并进行使用和管理。对业委会职责的这两项规定，是国务院所没有的内容。;这是福建省人大常委会灵活运用地方人大立法权的实践，在不违背上位法的前提下，从有利于实际操作的层面进行创新性的规定。;游劝荣说。这两项规定从写入法规开始，就得到了大多数省人大常委会组成人员以及社会各界的肯定，并最终在通过的法规稿中得以保留。

　　福州市海景花园小区现任业主委员会主任蔡明森从自身的工作实践中总结出18条业委会需承担的职责，带到了省人大常委会召开的立法听证会上。在蔡明森看来，业委会的首要职责就是要尽最大能力地团结和发动全小区业主参与到小区建设中。业委会不仅仅要做好小区业主的维权事项，更要监督和协调物业服务公司做好小区的管理服务工作。蔡明森在听证会上就业主委员会职责的陈述意见有部分得以吸收进条例。

　　福建厦门嘉禾嘉律师事务所黄舟雄律师谈到，现实中业主委员会在招标选聘物业公司，社区公共资产收益管理如电梯位、外墙广告收费、停车位收费等以及公共维修基金的使用和支出中，拥有一定的理财权且权力呈扩大趋势。;业主如何监督业委会，缺乏相应的可操作性的规定。现实生活中，‘糖衣炮弹’已经侵入业委会这个新生事物的机体，业委会成员收受物业公司及小区公共设施施工方的回扣，以及以权谋私损害广大业主利益的事件时有发生，有的甚至成为行业内公开的秘密。;黄舟雄说。为了规范业主委员会与业主的关系，使监督常态化、制度化，他建议条例应该增加：;业主委员会应当定期向业主大会和‘监督委员会’报告工作，接受其监督;;;业主和监督委员会如何监督业主委员会;等相关内容。

　　黄舟雄的这一观点最终体现在中。条例规定，经过业主大会通过的业主委员会章程，应就业主委员会议事规则、委员的权利和义务、印章使用和管理办法、相关档案的建立和保管办法等事项作出规定。条例同时规定，业主大会可以从业主中选举产生3至5人的业主监督委员会，根据业主大会的授权和业主公约的约定，行使对业主委员会的监督权。

　　小区安保：财产被盗，物业难咎其责

　　福州市某小区业主郑先生家于2005年底被盗，财产损失几万元。郑先生认为物业公司存在安全保卫失职问题，应对其家庭被盗负有赔偿义务。当郑先生找到物业公司理论时，物业公司负责人搬出国务院说，物业公司只需协助公安机关做好小区公共秩序维护工作，对于业主家里被盗的责任，物业公司并不承担直接责任。郑先生颇为气愤：;我一个月交一百多元物业管理费，难道连自家安全都无法保证;他一怒之下找来律师欲起诉物业公司。但律师却劝其不要告，胜算不大，一方面，国务院从文义上解释，物业在没有明显失职情况下，对于业主家里被盗一事并不承担直接责任，另一方面，起诉物业也存在技术上的难题，家里的财产损失的统计、小区安防的失职等举证很难。

　　小区中最易产生矛盾和磨擦的治安问题，主要是业主的人身或财产损害如何承担责任。一方面，由于国务院的相关规定过于笼统，对于小区安全问题的责任承担规定不明确;另一方面，在实践中物业服务合同一般对安全问题约定得比较简单，责任不明确，导致出现问题难以按合同办事。

　　物业服务公司在小区安全保卫上要不要承担责任究竟该承担多大的责任这一直是立法过程中分歧比较大的问题。省人大常委会组成人员对这个问题也分为两个绝然不同的立场：一方认为，业主人身财产安全是物业服务的基础，业主每月交了为数不少的物业费但连最基本的安全问题都保障不了，这于情于理都说不过去;另一方认为，物业服务公司只是协助公安机关做好小区公共秩序安全的维护，业主的人身财产安全从公法的角度看应该是公安机关的职责。同时，基于上位法也未对物业服务公司的安全保卫问题作出明确的规定，所以，条例在三审之前一直没有将小区安全问题的具体事项写入法规。

　　在省人大常委会召开的立法听证会上，黄舟雄等业主代表与永安物业董事长林常青等物业公司代表围绕小区安全问题展开激烈争论。黄舟雄等认为，条例应该明确规定物业服务公司在小区安全保卫上的职责及相关责任。而林常青等坚持国务院的观点，即物业服务公司负有协助公安机关维护公共秩序的责任。

　　立法者在权衡各方利益之后，顺应广大业主的意愿，将小区安全问题写入法规。条例明确规定物业服务事项应该包括物业管理区域内的安全防范，物业服务合同应当明确约定安全防范的措施，物业管理企业应当按照物业服务合同做好安全防范措施。从条例的文义来看，物业服务应该包括小区的安全防范事项，物业服务合同也应该明确约定物业服务公司的安全防范责任。

　　维修资金：一块看得见吃不着的;奶酪;

　　物业维修专项资金被称作是房屋的;养老金;。根据国家有关部门的规定，住房维修专项资金有着严格的缴交、监管和使用规定。据统计，在去年台风;龙王;引起福州市不少小区地下停车场、配电房等公共设施损毁之前，福州市物业维修专项资金账户未有过一笔支出。支取、使用等审批程序的繁琐，客观上导致了维修专项资金使用的;低效;。同时，部分业主对于启动物业维修专项资金心存担忧，担心房屋;养老金;因缺少监管约束而被滥用。

　　对物业维修资金的缴交、管理、支取和使用等内容是社会各界普遍关注的内容，也是规范的重点之一。条例明确规定了专项维修资金的交纳主体、交纳标准、使用条件及监督管理等内容，同时也注意与建设部、财政部正在制定的相衔接。

　　根据条例相关规定，;专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。专项维修资金的管理和使用应当遵循专户存储、专款专用、公开透明、业主决策、政府监督的原则。;;使用专项维修资金应当具备下列条件：物业共用部位、共用设施设备保修期已满;维修项目符合专项维修资金使用范围;法律、法规或者业主大会规定的其他条件。;

　　对于专项维修资金的启动程序，条例明确规定;使用报告由相关业主或者物业管理企业向业主委员会提出。;;业主大会成立前，经专项维修资金列支范围内二分之一以上业主通过;业主大会成立后，按照业主大会依法通过的使用方案执行;属紧急情况的，可以由业主委员会决定。;

　　对于专项维修资金的监管，条例规定;专项维修资金的使用接受业主监督委员会和有关行政部门的监督。;整个立法设计，从有利于资金安全和资金使用的角度出发，既赋予业主及业主委员会一定的灵活使用权限，又加强了对资金使用的监督管理。

17万元物业费该不该缴？

　　日前，椒江阳光国际公寓经营房的多名业主向记者反映，他们与小区物业因物业费问题关系紧张。物业公司还因此召集了一群人在他们店门口贴律师函，拉横幅，影响他们的正常经营。

　　;我们不是不缴，而是物业费虽然贵，但公共绿化、车辆停放、公共部分清洁卫生等服务，我们一样也没享受到，而且还有3个月物业重复收费的问题。;业主们说。

　　业主称，经营房物业费比住宅的贵，却基本没享受到服务

　　2010年6月份，浙江汇宝广告有限公司的叶女士买下阳光国际公寓3间两层的经营房，共 778.6平方米，并把广告公司迁到此处。;原先物业费是按每平方米1.1元收，一年是1万元左右。;叶女士说，到2013年4月份，绿城物业服务集团有限公司台州分公司进驻后，物业费一下子变为每平方米2.2元，足足翻了一倍。;我不清楚这是否有公示，就算有，我们也不太可能会到小区里去看，物业费提高了，我们却没收到通知。;

　　叶女士说，作为一家广告公司，平时生活垃圾基本没有，有的多为一些废纸，通常用灯箱布制作的袋子装好，放在公司门口。先前的物业公司都会将这些垃圾处理掉，但自从绿城物业进驻后，就说他们只处理生活垃圾，废纸不属于他们服务范围。为此，叶女士每月花600元，请人处理垃圾。

　　;此外，我们的物业费是缴到2013年6月底的，而物业却让我们从2013年4月份开始缴，这是不是重复收费;叶女士说。

　　据了解，阳光国际公寓的经营房共37户，有超市、五金店、网吧、电脑公司等，与叶女士所述状况相同的业主还有不少。一名业主称，他的经营房常常漏水，不少电脑遭殃，为此，他多次找过物业，但对方一直置之不理。直到现在，房子还是漏水的。

　　双方矛盾升级

　　多数业主认为，根据业委会与物业公司签订的合同，绿城物业应该提供公共绿化、车辆停放、安全防范、装修管理、物业共用部位维修和保养管理、物业共用设施维修等服务。可对于经营房来说，基本上不会产生什么生活垃圾，也享受不到公共绿化、电梯等服务，连车辆也不能开到小区里停放。

　　;住宅物业费是1.8元每平方米，经营房的物业费却要2.2元每平方米，但享受到的服务基本没有，这不合理。;众多业主对此表示不满，因此，就一直拖欠着物业费没缴。;我们希望，2013年4月到6月的物业费应免掉，因为已经缴过，其次，鉴于绿城物业的服务质量，应降低收费标准。;

　　因为这个问题，绿城物业与业主之间的矛盾不断。多名业主告诉记者，这些天，绿城物业到每户经营房张贴律师函，不是贴一份，而是很多份，此外，还叫人在店门口拉横幅，上写;业主不付钱，我们没饭吃;。后来，他们还召集了几十号人到店门口，到最后业主们只能报警处理。

　　12月26日，记者来到阳光国际公寓，看到经营房的外墙上还贴着不少律师函，律师函上写着;请收函后五个工作日内付清所拖欠的物业费。如逾期，将通过法律途径予以解决;。

　　;既然是律师函，送到我们这里就好了，没必要在门上张贴。我们撕了之后，绿城物业就搬来梯子，贴到很高的地方，我都不知他们送律师函的目的是什么。;业主叶女士说。

　　双方分歧较大，现场协商失败

　　当天上午，经营房的业主们与绿城物业约好在汇宝广告有限公司的会议室协商。协调现场，绿城物业的陈经理告诉记者，经营房业主们拖欠17万元左右的物业费，现在他们都没法发工资了。

　　绿城物业的律师表示，经营房与住宅房本身就不同，这决定了服务会有所差别，例如公共绿化。;房子漏水应该去找开发商，而不是物业公司。;而为什么收取2.2元每平方米，合同里都有明确规定。

　　对此，业主们不认同。;房子交付后，如出现漏水，哪个小区的业主不是先找物业的;

　　针对垃圾的处理问题，绿城物业的陈经理认为，垃圾分多种，并不是所有垃圾都是物业处理，物业只处理生活垃圾。在绿城物业提供的与业委会签订的服务合同上，记者看到，物业服务费主要用于清洁卫生、绿化养护、秩序维护等，垃圾处理上，特别列出了;建筑装潢垃圾清运费;为3元每平方米。

　　对此，经营房的业主们表示，他们产生的均非建筑装潢垃圾，物业应该给予清运。

　　由于双方存在较大分歧，最后协商失败，绿城物业表示，将通过法律途径解决此事。

　　律师说法

　　律师 卢俊

　　在本事件当中，物业企业的行为有欠妥当。正常维权可以，但是以影响他人正常生产经营秩序的方式来;维权;则是侵权。

　　本事件所涉的问题较为复杂，主要有以下几点：

　　1.原物业企业退出后，预缴的;物业费;怎么办

　　依据的规定，物业企业退出的，要符合一定条件，并且需要与新接手的物业企业办好交接手续。对于预缴的物业费，该办法也做了明确的规定，原物业企业应当退还业主剩余的物业费或将物业费转交新物业企业。由此规定可以看出，原物业企业退出，新的物业企业入驻并不等于业主预缴的物业费化为泡影。同时依据该第11、12、13条规定，新物业企业与原物业企业办理交接手续，是新物业企业的权利，也是其义务，依据第13条的规定，如果原物业企业不予配合，新物业企业应通过司法途径解决。故可以看出，如原物业企业不办理交接手续，那么通过司法途径解决的，应当是新物业企业的权利。从该规定看，物业费的交割是交接手续之一，故在本事件当中，新物业企业要求业主缴纳已经缴纳的物业费有欠妥当。个人认为，新物业企业应当要求原物业企业办理交接手续，移交剩余的物业费。

　　2.依据业主与物业企业签订的物业服务合同的约定来看，营业房的垃圾物业企业管不管

　　新物业企业应当管，依据双方签订的合同第3章服务费用，第6条第2款;二期小区交付后，整个小区实行统一管理，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：……营业房2.2元/平方米每月……;第4款第3项目：;物业管理区域清洁卫生费用;，双方签订的合同内容较为明确，既然约定明确，那么新物业服务企业就应当按照合同约定的服务标准提供物业服务。

　　本事件当中的营业房，是物业管理区域范围内的物业，故依据合同的约定，理应享受符合合同约定标准的清洁卫生服务。如果物业企业认为;营业房;不在物业管理区域，那么本事件就简单了，既然营业房都不在物业管理区域内，那还缴什么物业费

　　总的来说，既然营业房属于物业管理范围内的物业，那么物业服务合同约定的服务标准，都应全部适用于营业房，故营业房的业主有权要求物业提供公用设施维护、区域秩序维护等服务。

　　3.如果记者所了解的情况和业主反映的情况属实，那么新物业企业如此;维权;是否妥当

　　个人认为，律师函贴满墙壁，拉横幅影响业主正常经营的维权，不是正常的维权手段。

　　律师函的作用是什么贴满墙壁可不可以依据的规定，;门面墙壁;是业主的物业组成部分，如果随意张贴纸张或喷涂污损的话，是对物业所有人和使用人的一种侵权行为，依据的规定，物业所有人或使用人有权利要求侵权人恢复原状并主张索赔。此外，影响业主正常经营活动的所谓;维权;，也在一定程度是侵害业主合法权利的侵权行为。故新物业企业的;维权;有欠妥当，有违法之嫌。

　　最后建议新物业企业通过法律手段;维权;，我国毕竟是一个法治国家，有健全的法律法规，如果企业与业主之间发生纠纷，业主或者企业完全可以通过调解的方式解决，如果调解不成，也完全可以通过司法途径解决。