今年初春，国五条细则公布后，迅速在各地市场引发连锁反应，从市场表现来看，国五条新政尤其是20%个税的冲击力最大，绝大多数购房者恐慌心理蔓延，致使多地交易中心爆棚，整个市场目前显得相当激进。为了规避新政，购房者急于入手的心态导致新房交易量和价格均呈上升走势。这其中，作为较为特殊的一个群体，别墅市场受国五条细则的刺激，未来的市场前景将何去何从？

　　综观整个青岛（楼盘）市，从传统即墨温泉板块的一枝独秀，到与城阳、西海岸板块的鼎立，岛城别墅市场可谓全面开花。在胶州，胶州湾壹号、熙湖、璞玉岛等项目则齐力支撑胶州别墅市场。无论是呈现逐步活跃态势的改善性需求主体的入市，抑或是投资投机型需求的抬头，在2011年6月份限墅令出台之后，一度使供需缺口有所拉大的别墅市场看到了回暖的转机。然而年初国五条细则的出台，政策的再度加码却将这些需求再度打入“冷宫”，改善性需求和投资性需求再度被遏制。

　　调控政策将冲击别墅市场

　　纵观政府出台的多次调控政策，国家对抑制投资需求的态度一贯坚持，这对于别墅市场或是一些中高端的住宅而言都带来一定的影响。此次政策对改善性产品，尤其是别墅市场的冲击仍然存在。长期以来，别墅市场受限购影响，有实力的买家被拒之门外，改善性需求明显缩量。虽然别墅市场的供求量仍在不断增加，但在国五条之下，中高端人群也陷入了想买难买的尴尬局面，个税按照差价20%征收，可能会影响到豪宅及别墅购买者的支付能力。

　　其次，“限墅令”的出台让不少类别墅产品应运而生，一度成为市场成交热点。项目所处地理位置较偏，中心城区的大平层产品开始进入人们视野，分流别墅市场中潜在需求。这类产品在成为市场热选产品的同时，也让开发商加大了类别墅产品的开发力度，但因为质量参差不齐，且选址较为偏远，加大了此类产品成交的难度。

　　终极置业梦想有望成别墅新契机

　　同样是在国家调控政策下，如此严格控制别墅项目开发，却也可以说让本就资源稀缺的别墅项目更尤为珍贵，去年限墅令的出台，对目前市场上在售和在建的项目而言，禁令对其更像是一则利好消息，政策已经可以被拿来作为销售说辞，别墅的客群极为小众，但至少在时间和空间上，别墅资源的稀缺性毋庸置疑。

　　国五条的出台，使中高端人群的支付能力受到了限制，对于高端住宅市场肯定是有影响的。然而就长远看，在这样的政策之下，或许会一改以往逐步改善的定式思维，有一定经济基础的人会考虑一步到位，终极置业的计划将被提前。因此，国五条出台后，受最大影响的反而不是高端住宅，而是户型较小的住宅及投资类产品。一些产品过硬的高端住宅及本身便为稀缺产品的别墅，将迎来新的契机。

　　本轮调控让别墅市场的前景变得更为难以捉摸，别墅市场的未来走向究竟是因资源稀缺而价格猛涨，还是一如既往地飘忽不定？在政策的不断挤压之下，投资炒房、盲目购房的时代已经过去，购房人开始越来越理性，对于产品本身的关注也在不断加大，一些盲目开发的住宅终将被时代所淘汰。而终极置业计划的提前，也使得购房人对高端住宅产品的要求更加苛刻。

　　对于岛城市民，在财富积累到一定程度后，想要寻找一处安静的独有空间远离喧嚣，享受生活，远、近郊的别墅成为最新选择。如今新兴的别墅区逐渐形成，白沙河畔、惜福镇夏庄等生态别墅逐渐受到市场认可，少海板块也将在不久的将来成为高端、休闲的代表。

　　楼市观察 少海新城将成新高端居住区

　　青岛远拓置业有限公司营销总监 李晓双

　　少海新城依托大青岛城市发展核心，联通青岛 ，红岛 ，黄岛等城市发展脉络，打造绿色、生态、宜游、宜业、宜居可持续发展的国家4A级旅游景区和省级旅游度假区。青岛国际机场落户胶州，奥体中心动工在即，以少海为中心的青岛中央别墅区已经初步形成。熙湖以英伦都铎为蓝本，打造青岛英伦别墅标杆，以多种别墅产品引领青岛中央别墅区新高度。

　　青岛鲁盛置业有限公司销售部总经理 钱正雄

　　从宏观角度来看，少海板块首先是国家水利风景区，依托4A风景区，周边项目的地段价值会有很大提升，整个少海区域别墅定位为高档休闲度假区。少海新城以胶州悠久历史文化为底蕴，以4A级景观和6.28平方公里的湖面面积为沉淀，再现“千年古埠、北国江南”的绚丽风光，是环胶州湾项链上的一颗璀璨明珠，堪称北方的“西湖”。虽然整体近二三年才着手开发，时间较短，但这也说明整个少海别墅区还有很大潜力可挖。

　　青岛少城置业有限公司营销总监 张一南

　　少海新城的建设，首先以南湖为中心展开，居于少海南（楼盘）湖畔的中置少海湾，首享欧洲镇、奥特莱斯两大摩登商业中心与风情娱乐岛 、中信少海五星级大酒店等生活资源。中置少海湾位于大青岛、红岛高新区、胶州4A级景区少海新城，在大青岛“一主、三副”总体结构下，“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的空间发展战略，世界水准的规划，交通更是四通八达以“土地—消费者—产品”为开发模型，量身打造少海湾别墅项目，它犹如一颗璀璨明珠点缀在少海新城，会更加佐证少海新城作为大青岛新的高端居住区的地位。

　　项目信息

　　熙湖：项目地处少海南路以西，一期总占地约78亩，总建筑面积51965㎡ ，建筑面积地上35610平方米，地下9760平方米；建筑密度：26%；绿地率：45%，纯正英伦风情别墅，联排、双拼、独栋丰富的别墅类型规划，共计112户。项目继承了英伦皇室高贵血统的“英伦都铎”建筑风格，项目运用现代的工艺和技法既保留了英国贵族高贵的血统，又建造出最适合现代人居住的全新英伦别墅社区。同时项目面湖、拥有一线湖景景观，是青岛罕见的亲水湖局墅区之上品。

　　胶州湾壹号：项目位于少海南湖中央，项目规划为独栋别墅，总规划为101栋，共分四种风格，分别为英、法、西、意式，户型面积400平方米至800平方米不等，均为地下一层，地上两层，外墙干挂进口高档天然石材，属于纯正的湖岛建筑，并配有五星级会所。目前正在开发北岛区域，用地共有13万平方米。该项目属于坡地建筑，部分楼座配有泳池、游艇、码头，绿地率为45%。

　　中置少海湾：项目位于胶州市少海新城少海湖东南侧，项目规划为独栋别墅，目前开发第一期塞维利亚组团，预计分五期开发，为独栋别墅，中置少海湾目前有260平方米、305平方米，360平方米独栋别墅单位，总价从300万元～1000万元/套不等。项目赠送带产权地下面积，另外赠送大面积花园面积。

　　璞玉岛：项目规划为188席纯独栋亲水大宅，璞玉岛二期将推出新品独栋别墅，单位面积从242～360平方米不等，赠送率高达200%，价格未定。容积率为0.4，绿化率为60%。

　　户型名词解释

　　独栋别墅：是传统意义上真正的别墅形式，其特点为独门独院，包括独立的外围空间，私属的花园领地，上下左右前后均独立自由的空间。独栋别墅是别墅历史最悠久的一种，具有私密性强的优势，也是别墅建筑的终极形式。然而随着土地集约化利用和经济型别墅的入市，独栋别墅的供应比例渐渐降低。

　　市场情况：私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质，独栋别墅的户型一般较为充足，因此内部功能空间设计发挥空间大。选择独栋别墅时，可以多关注赠送面积，如阳光地下室、露台、庭院、车位等。目前市场上以独栋别墅为主要产品的项目已经越来越少，个别在售项目也基本配比了一定比例的联排和双拼。少海板块均有独栋项目在售，但房源数量往往较少。

　　双拼别墅：顾名思义是由两个单元的别墅拼联组成，属于联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。两户共用中间一面墙，其余三面均为独立设计，独门独院，很好地保证了每套房子三面采光，也能够在独栋基础上提升别墅的亲民性。

　　市场情况：双拼设计目前也已经不多见，市面上也没有纯双拼的项目，仅在容积率较低的独栋别墅中可以见到部分产品。在独栋稀缺且总价昂贵的情况下，双拼别墅无疑是最理想化的选择，其对称结构保留了产品设计的美感。市场上的双拼别墅项目，多与独栋或联排产品一同设计。双拼别墅的户型比较适中，面积多在200～400平方米，总价也介于独栋和联排之间。

　　联排别墅：在倡导土地资源集约化利用的当下，更大容积率的联排产品更加符合这一用地规划理念，联排别墅开始成为当前城市别墅和近郊别墅的主流形式。有天有地，每户独门独院，保留了别墅每户独门独院的特性，但由三个或三个以上的单元住宅相连组成，一排二至四层连接在一起，相连的单元楼之间共用外墙，并有统一的平面设计。

　　市场情况：联排是目前别墅市场中最为常见、最广泛的建造方式，在城市别墅中，联排几乎是最主要的开发方式。相比于独栋别墅，联排的户型较小，240平方米左右，因此总价上也相对较低。胶州在售联排项目起价在200万元/套至300万元/套以内。

　　叠拼别墅：是目前别墅概念的最大延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。不过叠拼别墅若想独门独院，只能一户院落在前，一户院落在后。

　　市场情况：叠拼别墅是近些年别墅市场的新品，是别墅概念的拓展产品。目前推出叠拼项目的开发商已经将叠拼很好地包装成城市别墅，受到新崛起中产阶级的欢迎。不过在整个别墅市场，叠拼占的比例较少。相比其他形式的别墅来说，叠墅的价格较低，这不仅体现在单价上，更明显的是叠墅的总价优势。由于叠墅的面积一般较小，因此叠墅的总价也比较低，也因此而受到新崛起的年轻人青睐。