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房屋转让合同效力怎么认定

2016年4月2日  青岛房产律师   http://www.qdfclaw.com/
案情:吴某于1999年与卖方私下签订购房协议,当时整个小区1000套住房由于开发商的原因都没有办理房屋三证,因此房产一直没有过户到吴某名下。2003年7月,该小区终于办理了房屋的产权证,这时卖方以当时房屋没有三证,私下交易不合法为由拒绝过户,并提出原价退还。吴某当即予以反对,在此期间,吴某一直在使用该房屋。

分析:对于本案中的情况,通常有两种不同观点:

第一种观点是,双方的房屋买卖合同无效。因为《合同法》第52条第(五)项规定,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效;而《城市房地产管理法》第37条第(六)项明确规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。如果在尚未登记领取房产证的情况下签订房屋买卖合同,则该买卖行为违反了《城市房地产管理法》的强制性规定,合同应认定为无效。

第二种观点是,双方的房屋买卖合同有效。理由是,房屋买卖合同是双方在平等、自愿的基础上签订的,是买卖双方的真实意思表示,买卖行为应受法律的保护。《城市房地产管理法》第37条(六)项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”,可以理解为不发生物权的转移,而买卖合同是一种债权,标的物是否转移对合同本身的效力并不产生影响。如果认定为无效合同,则不利于保护善意当事人的合法权益,不利于维护正常交易秩序。