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借名买经济适用房,买卖合同是否有效?

发布时间:2018年5月16日  来源: 青岛房产律师     http://www.qdfclaw.com/

  潘某案——借名购买经济适用房的产权归属 刘桂林律师
  律师说案
  2002年,被告宋某委托中介公司在代理购房的事务过程中,与原告潘某协商一致,征得潘某的同意,并取得潘某的身份证,以潘某的名义购买了位于北京市昌平区东小口镇某小区10号楼1206室的房屋一套。该房屋系经济适用房,建筑面积106.67平方米,总价款282676元,交付期限为2002年4月21日。2002年4月9日,宋某又以潘某(借款人)的名义与中国农业银行北京市某区支行(贷款银行)及北京某房地产开发有限责任公司(保证人)签订《个人住房按揭合同》,借款22万元,用于购买上述房屋。于2004年2月24日取得了房屋所有权证书,登记的所有权人为潘某。潘某未支付购房的任何费用。房屋交付后,宋某在该房内居住。
  2007年1月,潘某诉至北京市昌平区人民法院,称其于2002年以按揭方式购买了北京市昌平区东小口镇某小区10幢12层6号房屋一套后,由于其工作需要长驻外地,为避免房屋空置和无人管理,遂委托原单位同事帮助照看管理上述房屋。2006年底,其回京后发现上述房屋已由宋某居住,由于不能联系到同事,也不能劝说宋某腾房,故起诉:请求法院判令宋某向其腾退北京市昌平区东小口镇某小区10幢12层6号房屋一套。
  以案说法
  审理过程中,宋某辩称:潘某所诉没有事实和法律依据,请求法院依法判决驳回其诉讼请求。潘某所述均与事实不符,事实上,诉争房产系答辩人委托中介代为购买的。答辩人及被答辩人协商一致取得潘某身份证并以潘某的名义购买。购房首付款、律师费、保险费、银行月供、房屋入住手续、装修费及五年多来的所有物业费均系其支付。该套住房是由其自行购置并居住至今。其系诉争房产的真正所有权人。潘某未办理任何手续,亦未交过任何费用。潘某未向法庭提交任何能够据以证明该房产归其所有的证据材料,包括购房合同、购房发票、银行月供及四年来物业费的缴纳凭证等。潘某要求其腾退房屋却没有任何证据能够据以证明其系诉争房产的所有权人。因此,潘某的诉请不能成立,请求法院依法驳回其诉讼请求。
  同时,宋某提出反诉称:潘某接受委托,以其个人名义代其买房,其与潘某之间构成委托管理,虽然购房相关手续均是以潘某的名义办理,且潘某是诉争房屋名义上的所有权人,但根据本案事实可以确定,潘某并非实际购房人,且负有将讼争房屋办理变更登记、过户至反诉人名下的义务。综上所述,提起反诉,请求法院判令被反诉人潘某为其办理房屋变更登记手续。
  潘某对反诉辩称:第一,其享有诉争的房屋所有权是无可辩驳的事实。《物权法》第16、17条明确规定,不动产登记薄是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。另外,《城市房屋权属登记管理办法》第5条也明确规定,房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。诉争房屋是以其名义在房屋登记机关进行的登记,因此,其对该房屋享有不可辩驳的所有权。第二,其取得房屋所有权的方式和途径都是合法的,也从来没有表示要放弃房屋的所有权。2002年初,其计划申请购买天通苑经济适用房,但当时手头资金有限,迟迟未能如愿。恰在此时,其经人介绍与宋某相识,当时宋某经营的公司正为办公用房和员工宿舍问题发愁。双方协商约定:由其以按揭方式购买天通苑经济适用房一套,首付款和按揭款等购房费用由宋某垫付,所购房屋由宋某及其公司无偿使用,日后其收回此套房屋,须返还宋某全部购房款。综上所述,答辩人从来没有放弃过诉争房屋的所有权,对诉争房屋享有毋庸置疑的所有权。宋某故意虚构委托购房的事实,其目的就是想通过非法手段获得诉争房屋的所有权。为此,请求人民法院依法判决驳回反诉人宋某的诉讼请求。
  昌平区人民法院查明:位于北京市昌平区东小口镇某小区10号楼12单元6号房屋系经济适用住房,现登记在潘某名下,潘某已取得该房屋权属证书。潘某未支付购房的任何费用,且未持有任何与购买房屋有关的合同、权利证书、房屋使用等材料的原件。上述事实,有《商品房买卖合同》、《个人住房按揭合同》、房屋所有权证、办理房屋所有权证档案材料及当事人陈述等证据在案佐证。法院遂依据查明的事实判决该房屋的所有权归宋某。潘某不服,向北京市第一中级人民法院上诉。
  中级人民法院认为:根据《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定,房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权,并对房屋行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。潘某持有上述房屋权属证书,主张宋某腾退房屋,符合房屋管理相关法律规定,本院予以支持。考虑到本案事实及宋某居住的具体情况,潘某应给予宋某一定的腾退房屋时间,具体时间本院酌定。诉讼中,宋某抗辩诉争房屋系其出资购买,且进行装修使用至今,因该房形成的债权债务与本案不属于同一民事法律关系,可另行解决。宋某以此拒绝腾退诉争房屋的理由不成立,本院不予采信。宋某反诉要求潘某为其办理房屋产权变更手续的诉讼请求,因潘某取得的是经济适用房,而经济适用房是政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。故宋某反诉请求,缺少相关法律依据,本院不应予以支持。综上所述,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项及《中华人民共和国城市房地产管理法》之规定,改判如下:
  一、本判决生效后三个月内,宋某将位于北京市昌平区东小口镇某小区十号楼十二单元六号房屋腾退并交予潘某。
  二、案件受理费由宋某负担。
  专家意见
  本案为借用他人身份证件以他人名义购买房屋从而引发的房屋权属纠纷。现实生活中,常有些人出于某种特殊原因或为了达到某种特殊目的,借用他人名义购买房屋,从而引发了一系列纠纷。就本案而言,实际出资人对房屋的权利是否受法律保护,应首先把握以下两个法律问题:一是如何界定实际出资人与名义产权人之间的法律关系;二是认定房屋产权归属的依据是什么。
  关于第一个问题,实际出资人与名义产权人之间建立的是委托合同关系,名义产权人为隐名代理。案例中实际出资人征得名义产权人的同意,要求名义产权人以其名义签订房屋买卖合同、办理按揭贷款手续,并将房屋产权办至其名下,可以理解为,系名义产权人接受实际出资人的委托,为实际出资人的利益,以自己名义帮助实际出资人处理购房行为中的相关事宜,因此双方之间形成了一种委托合同关系。且履行委托合同中,名义产权人直接以自己的名义与第三人(如开发商、银行等)开展民事法律,未披露实际出资人,因此系基于该委托关系实施的隐名代理行为。《合同法》第402条规定:“受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人。”即隐名代理的受托人在代理权限范围之内与第三人进行法律行为,其法律后果由委托人承担。《合同法》第404条规定:“受托人处理委托事务取得的财产,应当转交给委托人。”即受托人基于代理行为所取得的财产,有向委托人转交的义务。
  关于第二个问题,根据《城市房地产管理法》第六十条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”之规定,及《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”之规定,一般认为,不动产产权实行登记制度,房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。因此,判断房屋产权归属应以产权证为准,房屋产权登记在名义产权人名下,则实际出资人对房产不享有物权权利。
  通过以上分析可以看出,讼争房屋的所有权归名义产权人所有,实际出资人与名义产权人之间仅存在合同债权。那么,实际出资人可以基于该合同债权,根据《合同法》第404条规定要求名义产权人将房屋转交并办理过户吗?对此应区分情况不同对待。第一,如果双方之间的合同关系不存在《合同法》第52条规定的导致合同无效的情形,则实际出资人可以要求名义产权人履行转交财产的合同义务,名义产权人必须予以履行,否则将承担违约责任。对此违约责任,除非名义产权人已将房屋售予第三人且办理过户,否则实际出资人仍可以诉至人民法院,要求名义产权人继续履行合同义务,并赔偿因延迟履行所造成的损失。第二,如果存在《合同法》第52条规定的导致合同无效的情形,即有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,实际出资人借用他人名义购买经济适用房,是为了规避国家有关经济适用房的法律规定。政府推出经济适用房的目的,主要是为了中、低等收入家庭的居住问题,从而改善整个社会的居住状况,因而在开发经济适用房的过程中,以不同方式或渠道给予财政补贴,使其房价大大低于一般商品房,对经济适用房的购买者,也规定了严格的限制条件,只有符合该特定条件的人群才有资格购买。而名义产权人出借自己的身份证件为他人代购特价房,实际上是在转让其基于符合政府规定的特定条件而享有的购房权。这样,原本不符合购房条件的人购买到了经济适用房,必然导致另一本应享受经济适用房的人无法购买。此时,如果仍保护实际出资人的合同权利,无疑是对其恶意规避法律的违法行为进行放任,使其违法行为合法化,这不仅违背了政府推出经济适用房的初衷,而且还违反了社会公共利益。因此,实际出资人借用他人名义购买经济适用房,系以“合法形式掩盖非法目的”,其与名义产权人之间的委托合同应确认无效,实际出资人无权取得房屋,房屋产权应归名义产权人所有。因购买房屋过程中,所有购房款均由实际出资人支付,名义产权人应将购房款返还,并支付利息,否则构成不当得利。
  综上,在借名买房的纠纷中,如果不存在恶意规避法律的行为,如购买普通商品房、私房等,实际出资人与名义产权人之间的委托合同关系成立且合法有效,名义产权人得将房屋向实际出资人转交并协助办理过户手续;如果系借名购买内部职工集资房、经济适用房等政策性房屋,则因存在违法事由,实际出资人对房屋的权利无法得到法院的支持。因此,本案中级人民法院判令宋某腾退房屋,至于其已支付的房价款,可以潘某构成不当得利为由,另行提起诉讼,要求其返还。
  策略提醒
  借名买房存在非常大的风险,在实践中不应得到支持和鼓励:
  1、实践中借名购买经济适用房等政策性房屋的,屡屡因名义产权人反悔,导致出资人无法取得房屋产权。而且,因名义产权人与出资人之间往往具有亲朋、同事等某种亲密关系,很不重视书面证据的收集和保存,因此出现纠纷时出资人如无法证明购房款系由自己支付,则要求产权人返还购房款也相当困难。
  2、即便是借名购买普通房屋,也存在如下风险:
  (1)名义产权人反悔的风险。同样,如果出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实,要想取得房屋产权或收回购房款都很困难。
  (2)在名义产权人领取房产证之后,至将房屋产权过户给出资人之前,如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务,或存在离婚纠纷,则房产很有可能被查封或拍卖,或者名义产权人发生意外,可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下,出资人很难得到房屋,而可能只有要求返还房价款、违约金,不能要求继续履行合同、取得房产。
  (3)即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为,那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。
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