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小区车位车库的权利归属

发布时间:2018年7月18日  来源: 青岛房产律师     http://www.qdfclaw.com/

  河南省政协委员闫琪等提出,开发商出售地下车库违法,地下车位不能销售,建议政府广泛宣传与地下车位相关的法律规定。《物权法》和《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下文简称《建筑物区分所有权司法解释》)施行后,关于小区车位和车库的归属问题一直存在争议,本文试对此进行讨论。
  一、车位、车库可以作为建筑物的专有部分而成为建筑物区分所有权的客体
  根据《建筑物区分所有权司法解释》第二条第1款的规定,车位、车库构成建筑物的专有部分:
  (一)具有构造止的独立性,能够明确区分
  构造上的独立性,称为“物理上的独立性”,即各个部分在建筑物的构造上可以被区分开,并且可以与建筑物的其它部分相隔离。隔离,应采取“观念上的间隔”,即“无物理的间隔”,只要符合明确区分界线的要求,即使没有物理上的遮蔽性,也具有构造上的独立性,土地即为此例。所以,不同的车位车库之间的遮闭性可依观念上的隔离得以实现。
  (二)具有利用上的独立性,可以排他使用
  利用上的独立性,又称为“使用上的独立性”,即建筑物被区分为不同部分后,每个单元都可以独立使用,其效用一般与单独的建筑物相同。车位车库的固有用途是车辆停放,而非通常的居住或营业,用途明确,具有排他性。车辆的出入有共同车道各出口,无须借助他人的专有部分,具有利用上的独立性。
  (三)能够登记成为特定业主所有权的客体
  也可以称为“法律上的独立性”或“形式上的独立性”。就不动产而言,登记为其公示方法。构造上和利用上的独立性是经济上的独立性,这些只有通过登记才能表现为法律上的独立性。“能够登记”,既包括了现在能够在登记机构登记簿上记载的部分,也包括了已具备前两项实质要件,但实践中尚未进行登记的部分,如有的地方对车位,车库,露台等均未纳入登记范畴。我国目前没有统一的车位车库登记制度,这只能说明不动产登记制度不够完善,有待各地登记机构不断改进。
  二、车位、车库的类别及权利归属
  车位,是指住宅小区内设置在地上或地下的以停放机动车辆为目的的属于开放式空间的场所;本文所指车库,是指在住宅小区内设置的以停放机动车辆为目的的具有封闭空间的场所。目前,住宅小区的车位、车库主要有以下几种形态:? (一)独立车库
  独立车库是分设于室内或室外,与其他车库有明确界分的车库,多见于高档住宅小区。这部分车库大多属于相应业主专有,记载于不动产登记簿及业主的权利证书,实践中争议也不大。
  (二)地面车位。
  1、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有
  《物权法》第74条第3款的规定,可以分为两个部分:第一,占用小区共有的道路或其他场地修建的车位,也包括规划内违规将业主共有部分划为车位的部分,属于业主共有。第二,规划外新增加的车位,只要是占用业主共有的地方,那么新增加的车位归全体业主共有,而不允许房地产开发商或物业公司处分转让。
  如果开发商是利用业主共有部分新增加的是车库,也应属于业主共有;反之,属于投资建设者所有,其处分应首先满足业主的需要,业主通过和开发商协商得到该车库。
  2、开发商或物业公司无权处分共有车位
  开发商和物业公司不得在小区的公共区域任意设立和经营停车位,只有在业主大会的决议许可下才能设立或经营车位,并且所得费用应当归全体业主所有,不过物业公司在业主大会的委托下,可收取一定的管理费,不得将停车位价金据为己有。没有无权利的义务,也没有无义务的权利。既然物业公司收取了管理费,就应该对小区内所停放的汽车负有相应的管理责任;如果丢失或损坏,就要根据其过错和管理费的高低等情形承担相应的赔偿责任。
  (三)建筑物首层架空层车位和屋顶平台车位
  首层架空层位于建筑物的底部,是整栋建筑物的结构支撑,其规划的目的本身并不是为了停放汽车之用,大多是为了空气流通和防止潮湿。首层架空层不计入建筑面积,开发商无需向国家支付土地使用费,其权利只能依附在计算容积率的建筑物上,不具有利用上的独立性。当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后,不计算容积率建筑物(面积)的权利将全部转移并归属于全体业主,由全体业主共有。首层架空层属于《物权法》第74条第3款的规定的“其他场地”,占用后修建的车位、车库属于全体业主共有,开发商不能以出售、附赠或出租等方式约定权利归属。
  屋顶平台,是指导位于建筑物顶盖,其直上方没有任何遮盖物的平台。屋顶平台不构成物权法上意义的专有部分,不能独立成为区分所有权的客体,也不能独立作为交易的客体。其也属于《物权法》第74条第3款的规定的“其他场地”。
  (四)利用人防工程进行改造而成的车位、车库
  人防工程可分为两类:一是单建人防工程,即为保障战时人员与物资掩蔽、医疗救护、人防指挥等单独修建的地下防护建筑;二是结建人防工程,即结合地面民用建筑修建的防空地下室,但人防指挥等保密工程除外。目前,单建人防工程归属于国家所有并无争议,而对结建人防工程的所有权归属则分歧颇大。我国法律规定,城市新建民用建筑,必须修建人防工程,同时减免人防工程的土地使用费和其他税费
  《人民防空法》规定,地下人防工程可以军民两用,即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务,战争状态下归国家统一使用。同时规定了“谁投资、谁使用、谁收益”原则,在和平时期,投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权,同时承担维修保养的法定义务。
  但是,现行法律并没有明确结建人防工程的所有权,以至于理论和实务上认识分歧较大。概括而言,有三种不同的观点:第一,国家所有说。此种观点认为,结建人防工程属于国家所有,因为结建人防工程免交土地出让费及大部分相关税费。1985年财政部、国家人防委员会颁布的《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》就指出,人防工程及其设备设施是国家的财产。第二,开发商所有说。此种观点认为,在房屋买卖合同中,结建人防工程属于“附属公共配套设施”,没有进行公共面积分摊。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条明确规定:“作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”因此,作为工程建造者的开发商就应当享有所有权。第三,业主共有说。此种观点认为,住宅小区的地下人防工程是由全体业主投资建设的,所以,应当为小区业主共有。国家并没有投入任何资金,也没有经过国有化征收或征用程序,更没有给予补偿,不可能归国家所有。另外,我国《人民防空法》第5条的规定实际上规定了住宅小区地下人防工程的所有权归于小区全体业主共同共有,因为收益权是所有权的一项核心权能。?



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