徐作樑律师，青岛房产律师,现执业于山东军诺律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

在建工程转让法律依据及其条件

　　工程一般在开始建造之后就是属于某一个建筑公司进行承包了的，但是在现代社会中还是存在着在建工程进行转让的情况，但是其还是具有相关的条件需求的。下面就让为大家带来在建工程转让法律依据及其条件的相关内容，一起来看看吧。

　　一、在建工程转让法律依据及其条件

　　《城市房地产开发经营管理条例》第二十条规定，;转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。;

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：;以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。;

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：;以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。;

　　在建工程开发项目的转让实质上仍是土地使用权的转让，但又与土地使用权的直接转让有所不同，主要体现在转让范围、转让价值及转让权利义务等方面，最主要的不同在于项目转让不仅转让了土地使用权，而且转让了与使用土地有关各项政府批准文件所产生的各种权益和相关义务。综合上述法律规定及最高人民法院的有关司法解释，在建工程开发项目的转让应具备的条件因土地使用权方式不同而有所不同：

　　以出让方式取得土地使用权的

　　以出让方式取得的土地使用权的，在建工程转让时，应当符合《城市房地产管理法》第三十八条及相关法律法规规定的转让条件：

　　1、出让方具备房地产开发经营资格；

　　2、出让方按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

　　3、出让方已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证；

　　4、出让方持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；

　　5、出让方按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模。

　　二、转让在建工程项目需提交的主要资料

　　根据有关规定，转让在建工程项目需向负责承办开发建设工程项目转让政府职能部门提交如下材料：

　　1、转让方和受让方各自的申请报告；

　　2、市、区县计委立项批复和商品房计划；

　　3、红线定点批文及规划方案意见书；

　　4、建设用地批准书、国有土地使用证及土地出让合同；

　　5、工程建设总平面图；

　　6、房管部门拆迁批文及安置清单和安置情况说明；

　　7、市建委对工程初步设计批复文件；

　　8、开发项目手册；

　　9、受让方公司财务报表和银行资信证明；

　　10、转受让方企业开发资质证书、营业执照复印件；

　　11、转让合同或协议原件；

　　12、项目建设计划和开发项目不得再转让的保证书；

　　13、该转让项目未抵押的依据。

　　　三、制作在建工程和房地产项目转让合同应注意的问题

　　1、在建工程和房地产开发项目转让必须由所有转让、受让的当事人以书面形式协商一致；

　　2、在建工程和转让项目已有的各种政府批文均必须在合同中列明，包括立项和规划批文等；

　　3、在建工程和项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件；

　　4、在建工程和已成立项目公司以公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目，应按公司法有关规定办理工商变更登记手续，同时办理房地产转让的变更登记手续；

　　5、成立项目公司的转让方的债权债务要明确，潜在债务的澄清，要约定公告程序；

　　6、未成立项目公司以合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目，应按项目土地使用的不同情况，申办变更立项和土地使用的批准手续；转让给合作各方以外当事人的，须获得原合作各方及受让方的一致同意；

　　7、在建工程和转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让时尚未付清出让金的，应约定办理出让手续的具体人及有关费用，包括尚未付清的费用的承担方式；

　　8、在建工程和项目转让时，项目未按出让合同约定的期限和条件进行开发，转让合同应约定补办政府主管部门认可手续及具体人；

　　9、在建工程和项目转让时，按出让合同的土地使用年限已开始使用的，转让合同约定的土地使用年限应作相应扣除；

　　10、在建工程和房地产项目转让前已实行预售的，应约定转让双方通知预购业主，并明确因此引起相应的处理方法；

　　11、在建工程和房地产项目转让均系要式的须经批准的行为：合作开发的立项、规划选址、规划用地、建筑设计、施工许可，以及项目转让的土地使用人或者项目功能、用途等变更手续，均需获得政府有关主管部门的许可或批准，并持有批准文件或证照；

　　12、在建工程和以转让项目公司股权方式；

需约定：项目公司概况、股权转让比例、价格、支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并需办理工商变更登记手续等。以上就是为大家带来在建工程转让法律依据及其条件的全部内容。在建工程的转让一定要多注意，毕竟还是有很多的隐患存在的。如果你还有更多的法律问题，欢迎咨询的相关律师，他们会为你做出专业的解答。

房产抵押公证能否等于房产抵押登记？

　　房产抵押公证是否等于房产抵押登记答案是并不等于。只有房产的抵押登记才能产生房产抵押合同生效的法律效果，只有办理了房产抵押登记的，在债务人不履行债务时，债权人才有权要求以该房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。

　　在经济交往中，抵押房产的现象经常发生。但不少人出于省麻烦或由于不懂法，往往不去相关部门办理抵押登记手续，而是选择到公证部门办理抵押公证手续。殊不知，房产抵押公证并不等于房产抵押登记，临了要想实现优先受偿权却会遇到不小的阻碍。

　　2013年5月，张先生借给李某人民币50万元，当时约定借期为三个月，到期后连本带息一起归还。李某为了显示自己的履约诚意，还拿出自己名下坐落在市区的一套价值60多万元的房产，在公证机关的公证下与张先生签订了抵押合同，但抵押合同并未交房产或土管部门办理抵押登记。

　　三个月的期限很快就过去了，李某由于投资失败未能向张先生偿还分文本息。在多次催收未果后，张先生遂于2013年11月份将李某告上了当地人民法院，请求法院判决李某偿还借款本金人民币50万元及其利息，同时请求法院判决确认其对李某名下的该套房产享有优先受偿权。2014年1月，法院经审理查明，李某的该套房产并未办理抵押的登记，李某除欠张先生钱外另欠下其他多人100多万元。最后，法院虽然判决李某应当偿还张先生借款本金人民币50万元及其利息，但并未支持张先生要求确认其对李某名下的该套房产享有优先受偿权的诉讼请求。

　　根据公证法规定，公证是指公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。

　　而根据担保法规定，抵押是指债务人或者第三人不转移对《担保法》第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保；债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。以城市房地产等建筑物抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。

　　可见，房产抵押公证主要是对签订房产抵押合同的行为以及房产抵押合同本身的真实性、合法性予以证明的活动，并不产生房产抵押合同成立的效力。而房产抵押登记则侧重于确认抵押合同的法律效力，从而确认对该房产享有的优先受偿权。

　　《中华人民共和国担保法》第四十二条、第四十一条分别规定：;办理抵押物登记的部门如下：以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；以城市房地产或者乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；……;、;当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。;

　　综上所述，只有房产的抵押登记才能产生房产抵押合同生效的法律效果，只有办理了房产抵押登记的，在债务人不履行债务时，债权人才有权要求以该房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。而房产抵押公证仅证明了房产抵押合同成立，并不能证明抵押合同已经生效，在债务人不履行债务时，依照担保法的规定，债权人是不能以该房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿的。