徐作樑律师，青岛房产律师,现执业于山东军诺律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

　　

怎么进行农村房产买卖

　　随着经济的发展近年来农村房屋买卖也日趋频繁，而农民房屋买卖的纠纷也逐渐增多。国家对农村宅基地使用权的流转有着严格的限制，所以农村房屋的买卖并不是能够顺利进行的，那么怎么进行农村房屋买卖呢为您详细介绍。

　　《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看，法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅，但对售房主体却有限制。

　　一、农村房屋买卖的出售方一般为农村集体经济组织的村民，而购买方则存在两种情况：集体经济组织内部成员与集体经济组织以外的成员。

　　１、集体经济组织内部成员又分三种具体情况：本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准；已在集体经济组织落户，但尚没有分到宅基地。根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定，对已有宅基地且符合国家规定标准的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的。对上列第二种情况，村民如再申请第二处宅基地时超过国家规定标准的，也不应得到批准。至于第三种情况，则可依法申请建房用地。

　　２、如果是集体经济组织以外的成员，会出现两种情况：城镇居民。根据１９９９年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第２条第２款规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。本集体经济组织以外的农民。根据国家土地管理法的相关规定，只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地。因此，本集体经济组织以外的农民也不是农村房屋买卖合法的购买方。

　　二、农村房屋买卖的流程

　　１、房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意。

　　２、如系共有房屋，必须征得其他共有人同意。

　　３、应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件。

　　４、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵：如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施。

　　５、应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。房屋买卖合同应由相关职能部门审批，并办理;宅基地证;或;集体土地使用证;的过户更名手续；还应到房产管理部门依法办理;房产证;的过户更名手续。

　　三、买卖农村房屋注意的事项

　　目前，关于农村的房屋买卖尚没有明确的法律规定。由于农村村民所建的房屋占用的土地属于农民集体所有的土地，没有所有权只有使用权，不得买卖不得继承，但根据地随房屋规定，只要购买了房屋的所有权，地基地使用权也就归你使用，但你应办理手续。

　　随着经济的发展农村房屋买卖日趋频繁，而纠纷也从未间断。即使是在实践当中也有的任务农村房屋买卖合同是有效的，有的认为是无效的，所以就当地的农村房屋买卖而言，建议您来咨询相关律师，可以清晰的告诉您农村房屋买卖有效的条件以及买卖的具体流程。

集资房与商品房有什么差别

现实中有不少人购买集资房，因为集资房的价格常常比商品房便宜不少。那么，集资房与商品房有什么差别对于购房者而言，购买集资房有哪些风险一起看看下文吧！一、集资房与商品房有什么差别

　　集资房是改变住宅建设由国家和单位包的传统制度，实行政府、单位、职工个人三方面共同承担建房成本，通过多方筹集资金进行房屋建设而不通过市场购买而直接分配的一种房屋。

　　集资房与商品房主要有下列差别：

　　首先，一般商品房是房地产开发商独立开发的一种产品，再通过市场买卖关系来实现其价值和使用价值，属完全的市场经营行为。所以，一般商品房的消费群体广泛、没有特别限制。

　　集资房则是通过单位、社会团体组织、住宅合作社来组织建设的，主要是为了解决单位和社会团体组织既定范围的中低收入家庭的住宅问题，采用的是先集资后建房的形式，是一种非市场行为，不存在买卖与经营关系。

　　其次，集资房建设与一般商品房在各种手续的申办上也存在区别。房地产开发公司，要开发经营一般商品房必须;五证俱全;，即要同时具备《规划用地许可证》、《建设规划许可证》、 《开工许可证》、 《土地使用证 》、 《房屋销售许可证》。一般商品房的土地是出让用地，取得的方式主要是以招投标、拍卖、挂牌以及市场转让的方式。

　　集资房的土地主要是通过政府划拨，并减免了相关税费。因此，集资房的建设在申办手续的过程中，各种手续的办理不同于一般商品房开发经营的办理过程。

　　总结来说：一般商品房和集资房最大的区别是土地使用权的区别。一般商品房取得的是土地使用权，而集资房取得的是划拨土地使用权。因此，集资房上市交易、出租、抵押和继承时，应该向政府有关部门补交土地出让金。

　　二、购买集资房有哪些风险

　　购买集资房的最大风险就是产权问题。由于集资房常常产权不明，所以在实践中导致了很多问题。下面为大家提供一个具体案例，看看购买集资房的风险。

　　案例回顾：6年前，乔某将自己在单位的集资房转让给了安女士，单位得知此事后责令其收回住房。然而，买主安女士却不肯退房，乔某遂诉至法院。近日，万柏林区法院作出一审判决，乔某与安女士的集资房转让协议无效，安女士返还住房，乔某返还集资房款并酌情补偿安女士12万元。

　　购买集资房风险提示：在购买集资房之前，必须要审查出卖人是否享有完全产权，只有享有完全产区的集资房才是安全的。

　　以上就是对;集资房与商品房有什么差别;;购买集资房有哪些风险;所做的解答。正所谓收益与风险并存，虽然集资房的价格常常比商品房便宜不少，但是由于集资房和商品房存在一些差别，尤其是产权方面的差别，导致购买集资房时要面对不少风险。所以，建议大家在购买集资房前最好征求律师的意见，他们会为您提出最合理和安全的解决方案。