徐作樑律师，青岛房产律师,现执业于山东军诺律师事务所，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

　　

房改房过户费用

　　房改房是城镇职工按照有关政策规定，以成本价或标准价购买的一种公有住房，因此可以看出其价格是不受市场的供求关系决定的，实际上它是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿。那么，与其他类型的住房相比，房改房过户要支出哪些费用呢下面随一起来了解下吧。

　　房改房又可以叫做已购公房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。

　　房改房的过户费用有以下几项：

　　1、契税

　　房改房的契税按照商品房的契税标准交纳。

　　契税实行3% ～5%的幅度税率。具体按照该地区的实际情况决定。

　　2、印花税

　　房改房的印花税按照商品房的印花税标准交纳。

　　按比例税率计算应纳税额的方法：应纳税额=计税金额×适用税率。

　　按定额税率计算应纳税额的方法：应纳税额=凭证数量×单位税额。

　　3、土地出让金

　　房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价×建筑面积×1%/。

　　当年成本价指的是该房产实际上市出售的当年，由政府颁布的房改房成本价，也就是;今年;的成本价。比如，北京市市区的房改房成本价为1560元/平米，也就是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是15.60元/建筑平米。

　　房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了。

　　4、个人所得税

　　房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据，另外，在按照;×20%;的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定为4000元/平米。

　　需要注意的是，除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有;优惠价;、;标准价;两类房改房类型，标准价和优惠价的房改房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市，优惠价、标准价补足成本价的计算公式为：当年成本价×建筑面积×6%，交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。

　　按相关规定，以标准价购得的;房改房;上市时，应先补足标准价和成本价之间的差价。消费者在购买这种二手;房改房;时，要确认该房屋是否已按照成本价补足差价。

　　最后，提醒大家注意，房改房的过户税费会因为产权性质、房产证签发时间等因素而有所不同。在房改房中，也只有产权性质为;成本价购买;的房产可以直接上市交易。

开发商一房二卖该怎么防范

房价不断的在升，诱惑也不断，有的时候开发商会违约去做一些事，例如已经跟买方达成协议后又跟另外一个买方进行交易，这样子房子就变成一房二卖了，那么到底该保护谁的权益呢开发商一房二卖该怎么防范，又该如何维权呢下面为您详细介绍。

　　开发商有的时候看到房价升了，然后就不惜在与第一个购房者就房屋买卖达成一致之后，又与出价更高的购房者之前进行商品房交易。这在法律上面属于一房二卖，开发商的行为是违法的，同时也会对购房者利益造成损害。这种情况下该怎么办呢预防是很重要的，如果预防不了，那就只能维权了，下面继续来看看吧。

　　一、开发商一房二卖该怎么防范

　　买房前：

　　1、了解开发企业的资质、信誉度等。

　　2、看开发企业的开发经营资质是否合法，有没有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》。

　　3、看开发企业;五证;是否齐全，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预销售许可证》。

　　4、及时向律师咨询购房注意事项。

　　5、尽量到售楼处购买房子，不要贪图便宜买低价房。

　　买房时：

　　1、交购房款和网签要同步进行。签订的购房合同必须选用国家工商管理总局和国家住房和城乡建设部的《商品房买卖合同》。根据目前的房屋买卖交易设置，网签可以使房产交易透明化，通过规范合同文本，充分保障买卖双方的合法利益；通过备案有效防止一房二卖。

　　2、要调查所购房屋的产权，提存房屋产权证。从签订房屋买卖合同，到正式办理房屋产权变更登记手续，之间还有一段时间。由于房地产市场价格的波动，卖房者有可能在这段时间内将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生，购房者要调查所购房屋的产权，提存房屋产权证，对卖房者一房二卖的行为加以防范。

　　3、尽量要求在房屋交易中心登记后再向卖房者支付首付款。这样可以避免卖房者一房二卖，诈骗购房者的购房款。

　　4、房屋交付时，购房者要向开发企业索取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。

　　二、购房者遭遇一房二卖怎么维权

　　首先应向住建部门反映情况，由住建部门与开发商协商解决；如果解决不了，那就要拿起法律武器了。

　　1、一般卖房者违约的处理与法律适用

　　一般卖房者是指将自己居住或者经营的房屋出卖给他人，从而取得现金的个人或者企业。如果一般卖房者违约，应该依据《合同法》中的相关规定，向违约方主张违约，但不能主张惩罚性赔偿。一般卖房者违约，不能适用《解释》中的规定，因为《解释》只调解商品房买卖纠纷，不调解一般卖房者和买房者之间的纠纷；也不能适用《中华人民共和国消费者权益保护法》，因为该法所调解的是经营者与消费者之间的纠纷，一般卖房者不属于经营者的范畴。

　　2、房地产开发商违约的处理及法律适用

　　首先，在房地产开发企业与买受人订立的两份买卖合同都有效的情况下，可根据《解释》中的规定进行处理。《解释》第八条和第九条分别规定了无法取得商品房所有权的买受人的法律救济，即买受人可以要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿。

　　其次，在房地产开发企业与第三人恶意串通的情况下，可根据《解释》第十条的规定进行处理。规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

　　通过上面的介绍，我们可以知道要想预防开发商一房二卖，那就要先了解清楚开发商究竟是在什么情况下才会进行一房二卖，并且在一房二卖的情况下，作为第一个购买商品房的购房者，要怎么做才能避免开发商一房二卖的行为损害到自身利益，此时最好的办法就是进行登记备案，同时办理预告登记。如果您还有相关的法律问题，欢迎咨询律师。