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购房者如何避免商品房预售纠纷？ 2010-07-19112420 白银华电774名职工倾尽毕生积蓄欲在省城购买一个安居之所，可是合同签了，钱也交了，等来的竟是“合同无效”的律师函。之后，职工们愤而向法院控告开发商的欺诈行径。兰州中院一审判决开发商返还购房款1.01亿元，并承担966万余元的利息损失。开发商不服，向省高院提起上诉。2009年7月2日，双方达成协议，解除双方签订的住宅房团购合同，开发商返还购房款，承担相应利息损失，并赔偿经济损失1500万元，共计1.3450亿元。 法律界人士指出：最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第35条规定，商品房的预售方，没有取得土地使用证，也没有投入开发建设资金进行施工建设而预售商品房的，应当认定商品房预售合同无效。一方违反合同，应按约定的数额支付违约金。 典型案例 首付1亿774名职工集资买房 2007年初，白银华电投资开发公司全体职工大会讨论表决后，决定由774名职工共同集资，在兰州统一购买800余套住房。得知这一商机后，兰州居正房地产开发公司(简称居正公司)和兰州金万利房地产公司(简称金万利公司)与白银华电公司职工代表接洽并声称，其在兰州雁滩工业城附近拥有一块具有商品房自主开发使用权的土地，完全可以满足职工们的购房需求，并承诺以优惠价建房。2007年5月18日，白银华电公司774名职工选举代表，与居正、金万利两家房地产公司签订了住宅房团购合同。其后，职工们依约支付了首期预付款1.01亿元。 半年多过去，两家开发公司提出再增加6000万元预付款才能继续履行合同。当职工代表们被迫同意再增加2500万元后，对方又要求以每亩200万元的价格，将建设用地以及代征道路和绿化用地全部出让给白银华电公司，让职工们自己去建设。至此，职工们终于明白，这两家开发商从未办理过开发、建设、预售商品房的所有合法手续，根本没有建房子的打算。 合同无效？买房人状告开发商 购房合同签了，定金、购房款也交了，而白银华电的774名职工却等来了两家房地产公司授权律师发来的律师函，表示由于双方签订的住宅房团购合同及相关补充协议缺乏法律效力，属无效合同，并明确告知不再实际履行约定。其后双方曾多次协商，但未达成一致。于是，白银华电职工将两家房地产公司告上法庭，请求法院确认合同无效，并判令两被告返还1.01亿元房款，承担同期银行贷款利息900余万元，并赔偿原告损失1.58亿元。 对此，两被告公司认为，对于双方签订的团购房合同及补充协议均无异议，因客观因素合同不能继续履行。对于原告要求被告返还本金也无异议，但白银华电要求他们承担其预期利息损失于法无据，对方主张的1.58亿元的损失不是合同无效直接产生的损失，请求予以驳回。 高院调解两被告返还购房款 法院认为，在本案中，由于双方签订的预售合同违反国家法律、法规的强制性规定，致使合同无效，该合同自始没有法律约束力，对双方当事人没有法律拘束力，也不能发生当事人预期的后果。因此，原告主张赔偿经济损失1.58亿元的请求依法不予支持。本案因合同无效造成的损失，应根据当事人过错大小承担责任。因此，法院一审判令原被告双方于2007年5月18日签订的住宅房团购合同书及补充协议无效；两被告公司返还白银华电购房款1.01亿元，并承担966万余元的利息。在兰州中院对此案作出一审判决之后，房产商不服判决，向省高院提起上诉。 2009年7月2日，在省高院的主持下，双方达成调解协议：解除白银华电投资开发公司的774名职工与居正公司、金万利公司签订的住宅房团购合同，居正公司和金万利公司返还774名职工的购房款1.01亿元，承担相应利息损失，并赔偿经济损失1500万元，共计1.3450亿元。双方约定在协议生效后15日内履行完毕。调解书生效后，两家房地产公司却一直不履行还款义务，于是，774名职工向兰州中院申请强制执行。后居正公司和金万利公司主动将执行款送到法院，1.3450亿元执行款全部执结到位。 专家说法 主持人：本报记者陈霞见习记者李洁 嘉宾：兰州中院审监庭副庭长赵新宇 甘肃合睿律师事务所律师何玮 主持人：商品房预售是一种很常见的房屋交易方式，但是开发商不能交付或不按期交付商品房该怎样处理？ 赵新宇：在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求预售方退还房款(解除合同)并承担违约责任。当然，也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷，应当在坚持合同效力的前提下，切实维护预购方的合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同的情况下，应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则，如果判定解除合同，退还房款，则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障；另一方面，在预售方没有能力继续履行合同的情况下，而预售方又有足够的资金可以退还房款的，则可以解除合同，退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，法院则可以采取一定的保全措施，以保护预购方的合法权益。在这种情况下，法院应当判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。 主持人：购房者与开发商签订商品房买卖合同后，如果一方违约，该如何计算赔偿数额？ 何玮：根据《合同法》以及相关的房地产法律法规规定，计算赔偿损失的数额大致有三种方法：一是按实际发生损失额计算，也就是赔偿数额相当于因违约或合同无效所造成的实际经济损失，以这种方法计算时，购房者必须提供实际经济损失的相关证明。二是以合同约定的方法计算。双方可以在合同中事先约定以一定的比例或参照一定的利率计算损失额，这种方法可以避免购房者在举证上的困难。三是直接根据相关法规规定计算，比如针对各种不同的情况，相关法规规定，可以按照投入资金的利息、房屋增值形成的差价、或者合同履行时可获得的利益来计算进行赔偿。在司法实践中，对以上三种方法首先考虑的是合同约定，若无约定而有实际损失，则按实际损失确定。在既无约定而经济损失又难以确定的情况下，再采用第三种方法，即直接适用有关法规来计算。 主持人：对于购房者来讲，怎样才能减少商品房预售纠纷？产生纠纷后应如何寻求法律帮助？ 赵新宇：消费者在购房过程中若有熟悉房地产法律的专业人士陪同购房，就会大大降低购房者的买房风险。首先，综合考虑楼盘的地理位置、价格、配套设施等多方面因素，帮助购房者作出初步分析，确定购房意向。其次，专业人士会协助购房者对开发商的背景进行前期调查，而前期调查是安全签订购房合同的重要保障，双方签订的有效购房合同是将来解决纠纷的关键。如通过到工商管理部门查阅开发商的工商登记资料，可以知晓其注册资本、法定代表人、资质等级、股东组成等基本情况。 何玮：预售商品房在开发建设过程中，购房者需要时时关注预售开发经营企业的工作动态，当发现其有挪用商品房预售款项不用于有关工程建筑，无正当理由迟迟不进行动工开发工作，以及在预售合同签订过程中发现开发商不依法办理商品房预售许可证，不按规定办理备案和登记手续等违法情形时，购房者均可向行政主管部门反映上述情况，由房地产管理部门对其处以警告、责令停止销售、责令补办手续、吊销商品房预售许可证，并可处以罚款等处罚措施。若预售合同的双方当事人对行政处罚不服，通常是购房者认为处罚较轻，或认为行政处罚执行损害了自己的权益，或预售方认为处罚较重，可以向作出行政处罚的房地产管理部门所属的人民政府提出行政复议申请。若其他预售合同中未规定的事项双方对之有争议，可以签订补充协议，购房者可以在补充协议中与开发商协商解决，维护自己的合法权益，协商仍不能解决问题的，购房者可向房地产所在地的法院提起诉讼。 |
