借名买房经典案例评析
    发布时间2010-6-12230212来源张斌律师
    本律师在处理日常法律事务中，经常遇到“借名买房”类型的咨询及委托。如现本律师正在海淀区法院进行的借名购买房改房导致的纠纷的审理。在日常生活中，“借名买房”的事件屡见不鲜。有因为不具备条件而“借”具备条件的人买房的，有为隐藏财产而借名买房的，有因规避法律而借名买房的。。。。
    这种行为，存在着很大的法律风险。在房价居高不下的时代，一套房子的价值有可能是普通老百姓一生创造财富的聚集。在巨大的利益面前，很多被借名的人就动了邪念。也有的是被借名的人因为其他诉讼而被查封、变卖以其名义购买的房屋。
    处理这种类型的案件，除了要明确名义产权人和实际产权人的区分之外，还要注意借名的行为是否违反法律、行政法规的禁止性规定。在诉讼过程中，分析法理、组织证据等是非常麻烦的事情。
    现转帖一份北京市高级人民法院提审的借名购买经济适用房导致纠纷的案例，此案例极具经典，对处理类似的法律纠纷有着极其重要的借鉴、参考价值。此案经3级法院前后5次审判，也反映出在处理类似案件时，法官截然不同的审判思路。
    田小军与姚宏伟财产权属纠纷再审案
    ——北京市高级人民法院民事判决书
    （2007）高民提字第529号
    [裁判摘要]
    购买经济适用房等非商品房须具备一定的条件，无购买资格者在征得符合条件的他人同意得情况下，以他人名义购买了经济适用房，并实际占有、使用了该房，应认定实际购买人享有房屋所有权。由于实际购买人行使了本应由他人享有得购买权利，故应给予他人合理补偿。
    原审上诉人(一审原告)：田小军，男，1963年2月26日出生，汉族，无业。
    委托代理人：武良军，北京市国府闻佳律师事务所律师。
    原审被上诉人(一审被告)：姚宏伟，男，1975年4月3日出生，汉族，北京市工商行政管理局崇文分局干部。
    委托代理人：史小勇，北京市纾绎律师事务所律师。
    委托代理人：邓和平，北京市纾绎律师事务所律师。
    原审上诉人田小军与原审被上诉人姚宏伟财产权属纠纷一案，北京市第二中级人民法院于2006年10月18日作出(2006)二中民终字第14223号民事判决，已发生法律效力。田小军不服该判决，于2006年11月8日向本院申请再审。2007年3月19日。本院以(2007)高民监字第248号民事裁定，对本案提审，再审期间，中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。田小军委托代理人武良军与姚宏伟委托代理人史小勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
    原终审判决认定，本案所涉房屋并非完全意义上的商品房，其中有政府和相关单位的补贴。据此该住房的购买者具有特定性，应是住房困难的北京市城镇居民。现田小军不具有北京市城镇居民身份，不具备购买上述性质住房的购房条件，其让姚宏伟帮助购置有康居工程性质住房的行为，不符合有关政策。田小军要求姚宏伟办理房屋过户手续，没有法律依据。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。故判决驳回上诉，维持原判，即：驳回田小军的诉讼请求。
    再审期间田小军诉称：1997年6月，我与姚宏伟协商由姚宏伟代理我购买位于北京市朝阳区望京新兴产业区37号地c组团5号楼6单元401号住房一套。我们约定由我支付房款，以姚宏伟名义办理房屋产权证后再过户到我的名下。我于1997年6月至1998年1月期间多次向姚宏伟汇款用以支付房款，折合人民币22万元。1997年9月29日，姚宏伟与北京望京新兴产业区综合开发公司签订上述房屋的《商品房购销合同》。该房屋交付后即由我居住并进行了装修。2002年4月25日，姚宏伟取得上述房屋的产权证书。此后我多次要求姚宏伟按照约定办理过户手续，姚宏伟均以种种理由拒绝。现诉至法院要求姚宏伟将上述房屋过户到我的名下。但终审判决驳回了我的诉讼请求，故请求再审改判。
    姚宏伟辩称：申请人片面地将当事人双方购房款拆借及房屋借用关系想当然理解为房屋委托买卖性质，其主观上即是一种规避法律的初衷，也是对双方法律关系的一种曲解，不仅违背法律原则，也并不能代表我的真实意思。涉案房产的权利主体和所有权始终属我所有，申请人所谓委托购房一说纯属无稽之谈。请求再审驳回申请人的无理诉求，体现司法公正。
    本院再审查明：田小军、姚宏伟之间系亲戚关系，田小军系外地户口，姚宏伟系北京市居民户口。1997年9月29日，田小军以姚宏伟名义购买位于北京市朝阳区望京新兴产业区37号地c组团5号楼6单元401号(现门牌号为北京市朝阳区望京西园一区102楼6门401号)安居住房一套，该房总价款208147.5元由田小军支付。1997年底田小军入住该房并进行了装修，此后的物业管理费、供暖费等均由田小军支付。2002年4月25日，田小军用姚宏伟的身份证件、以姚宏伟的名义就该房办理了经济适用住房《房屋所有权证》。该房的《商品房购销合同》、《房屋所有权证》等也一直由田小军保管。
    另查：田小军因要求姚宏伟办理过户手续，诉至北京市朝阳区人民法院。该院于2004年11月2日作出(2004)朝民初字第12846号民事判决：姚宏伟于判决生效后30日内将北京市朝阳区望京西园一区102楼6门401号房屋过户至田小军名下，双方互相配合、各自出具符合要求的文件，相关费用由田小军负担。判决后，姚宏伟不服，上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院作出(2005)二中民终字第00189号民事判决，驳回姚宏伟上诉，维持原判。此后，姚宏伟又向北京市第二中级人民法院提出再审申请。北京市第二中级人民去院以[2005]二中民再终字第9915号民事裁定将此案发回北京市朝阳区人民法院重审。北京市朝阳区人民法院重审后作出[2006]朝民初字第12633号民事判决，驳回了田小军的诉讼请求。田小军不服该判决，复上诉于北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院作出[2006]二中民终宇第14223号民事判决，驳回田小军上诉，维持原判。
    上述事实，有房屋产权证、《商品房购销合同》、民事判决书及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
    本院再审认为：双方争议房屋属经济适用房，根据有关规定，购买经济适用房需要具备特定的条件。姚宏伟具备购买经济适用房的条件，其在没有购房款的情况下，将其享有的购买经济适用房指标转给具有亲戚关系但当时不具备购买经济适用房条件的田小军，并允许田小军以其名义购买。田小军支付全款购买争议房屋后，对房屋进行了装修，并经姚宏伟同意以其名义办理了所有权登记，将房屋所有权登记在姚宏伟名下。其后，田小军居住使用争议房屋至今，并一直持有以姚宏伟名义办理的《商品房购销合同》、《房屋所有权证》等凭证，办理房屋产权登记的费用及物业费等也由田小军负担和缴纳，故争议房屋应认定为田小军购买。田小军当时不具备政策规定的购买经济适用房的条件，之所以能够购买争议房屋，是行使了本应由姚宏伟享有的购买经济适用房的权利，故田小军应给予姚宏伟合理的补偿，补偿数额由本院参照争议房屋所在区域的商品房价格酌定。根据北京市国土资源和房屋管理局、北京市建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市财政局2004年4月30日下发《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，已明确规定在一定条件下允许经济适用房出售转让，故原终审判决以田小军“不具有北京市城镇居民身份，不具备购买上述性质住房的购房条件，其让姚宏伟帮助购置有康居工程性质住房的行为，不符合有关政策”为由判决驳回田小军诉讼请求，没有法律依据，本院再审予以纠正。姚宏伟关于争议房屋系其向田小军借款购买的抗辩理由，缺乏事实依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条、第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决如下：
    一、撤销北京市第二中级人民法院[2006]二中民终字第14223号民事判决和北京市朝阳区人民法院[2006]朝民初字第12633号民事判决；
    二、姚宏伟于本判决生效后30日内将北京市朝阳区望京西园一区102楼6门401号房屋过户至田小军名下，双方相互配合、各自出具符合要求的文件，相关费用由田小军负担；
    三、田小军给付姚宏伟房屋补偿款人民币20万元，于本判决送达后30日内给付。
    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
    一审案件受理费50元，由田小军负担(已交纳)；二审案件受理费50元，由田小军负担(已交纳)。
    本判决为终审判决。
    审判长陈继平
    代理审判员马成波
    代理审判员赵英波
    二oo七年十二月十二日
    书记员程爱俊任征远