法律咨询热线
13589229838
13589229838
徐作樑律师，青岛房产律师,现执业于山东军诺律师事务所，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。
一级：按优质优价的原则确定；
二级：每平方米15元；
三级：每平方米10元；
四级：每平方米6元；
五级：每平方米4元；
一级：按优质优价的原则确定；
二级：每平方米18元；
三级：每平方米11元；
四级：每平方米5元；
五级：每平方米2.50元。
上述收费标准为综合服务收费的最高标准，物业管理公司须按广东省物价局规定提供相应的服务，凡服务内容或服务质量达不到规定要求的，应相对减低收费标准。
获得省以上城市物业管理优秀称号的物业可按省规定上浮幅度上浮。获市城市物业管理优秀称号的物业，可上浮不超过10%。
工业区，各类按优质优价原则确定收费标准的，其成本利润率按不超10%核定，商场比写字楼收费标准提高幅度不宜超过50%。
住宅小区内符合规划要求的办公、商业用房的收费标准可高于同类住宅，其中多层建筑办公用房不宜超过100%；商业用房不宜超过200%；高层建筑办公、商业用房不宜超过50%。已成立业主委员会的物业，其物业管理服务收费可由业主委员会与物业管理公司双方协商确定后，报分管物价部门备案，并需领取和按规定进行收费年审。
对于业主无理拒绝交费情形的，应判令业主按照合同规定交纳物业管理费，并承担延期交费的违约责任；
对于业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业管理费用的，一般不予支持；
对于因为物业管理公司提供的服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，则属于物业管理公司违约在先，业主拒绝交物业管理费属于行使合同履行中的抗辩权的行为，是依法采取的自我救济手段，这种情况下，可根据物业管理公司提供服务的质量状况，判决驳回物业管理公司要求业主交纳物业管理费的诉讼请求，或者判决减少业主的物业管理费，但应交的维修费用不在此限；
对于确因公共费用的分摊不合理导致业主拒绝交费引起的纠纷，应当按照政府主管部门的有关规定，在合理确定各个业主应分摊费用的基础上，判令相关业主支付其应分摊的物业管理费用和维修费用；
对于物业管理公司擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费情形，业主因而拒交的，应判决业主按照物价部门核定的标准交付物业管理费用，物业管理公司未经业主许可自行增加的服务项目收费及收费不合理的部分，应予以驳回，同时建议政府价格监督管理机关对物业管理公司的违规收费予以处罚；
对于双方未签订书面的物业管理合同引发的纠纷案件，如何处理。由于未订立物业合同，在双方当事人间缺少书面协议来确定权利与义务，诉讼中，业主们会以此作为抗辩理由而拒不同意补交物业管理费用。我们认为对于双方之间虽未签订书面的物业管理合同，但业主事实上享受了物业管理服务并因此受惠的，这在业主与物业管理公司间已构成事实上物业管理关系。法院根据公平合理、诚实信用原则，可参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准判决业主交纳相应的物业服务费用。
对于业主拖欠物业管理费用，物业管理公司依据约定请求一并支付滞纳金的，应予支持。滞纳金数额过高的，可以依据欠费方的请求予以适当调整，调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。
此外，在审理此类案件过程中，还应注意审查物业管理公司的收费标准是否经过物价部门审核，是否明码标价；对特殊服务收费，业主及物业管理公司之间是否在合同中有约定；对合同约定物业收费可以预收的，其预收期限是否符合法律规定等等。
物业管理费民事纠纷的调解，包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、和个人，由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见，经双方同意并执行，由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后，如果当事人一方拒不执行约定的事项，则纠纷依然得不到解决。
物业管理费纠纷的行政调解则是借助主管政府的势力进行调解处理，但这种处理如一方不遵守执行，则要借助其他手段解决。
民间的调解和行政调解与仲裁或诉讼程序中的调解是不同的。仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的一个环节，不具有独立性。
依据我国的规定：;平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。;
仲裁庭管辖物业管理纠纷的依据是当事人认定的协议。仲裁协议有两种方式：一种是在订立合同时就约定一个条款，说明一旦有争议就提交仲裁，这叫仲裁条款；另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁庭的书面协议。
物业管理民事纠纷的诉讼程序大体上有以下几个骤：
1、当事人一方提交起诉状，起诉到法院；
2、法院立案后将起诉状副本送达被告；
3、被告提交答辩状；
4、开庭：调查、辩论、调解；
5、制作调解书或一审判决书；
6、双方均不上诉，则判决书生效；或一方不服提起上诉，进入第二审程序；
7、第二审审理：制作二审调解书或下达二审判决书，此为终审判决，不得上述；
8、执行。
以上就是为您整理的最新物业管理费收费标准是怎样的的相关内容。综上，物业管理费收费标准要根据楼盘的性质来划分，比如使居民房还是写字楼还是商铺，这些地方的物业管理费收取标准都是不一样的。如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询我们的律师。
发达国家开征不动产税的时间很长，征收不动产税具有充分的税收法理依据，并且获得了纳税人的支持，不动产税已经与个人所得税一样，深得人心，并且积累了大量的实践经验。而在发展中国家和转轨国家，不动产税的征收还面临着很多的困难，不动产权和交易的登记不全面；缺乏有估价技能的人才，估价实践也不充分、估价与执行所需要的数据库并没有有效建立；税收征管环节缺乏有效的监管机制，偷税漏税行为广泛，这些都对不动产税实施的效果产生了实质性的影响。
通过对世界主要国家在不动产税征收管理方面积累的经验与存在的问题的分析发现，市场机制的引入和信息技术的应用将对各国不动产税改革带来新的机遇，因为市场化和信息化将使不动产税更为公开、透明，不但可以降低税收成本，提高征税效率，而且还可以一定程度上减少腐败行为。
在税制的设计中，公平与效率的问题，也是许多国家面临的问题。发达国家更多地关注公平，而发展中国家侧重于强调经济效率。因为税收总额不足的情况下，首要的是强调增加税收总量，而不是公平，就如我们的经济发展策略一样，在经济发展初期，我们鼓励一部分人先富起来，但一部分人先富起来以后就必须带动剩下的一部分人共同富裕，也就是效率的基础上，兼顾公平。
不动产税对于保证地方财政收入、促进土地的有效利用等可能发挥的作用，取决于该税种的具体特征，包括税基、税率和执行情况，也就是产权确定、财产登记、价值评估和税收征管等四个连续相关的环节。
以下就国外征收不动产税成功的经验和存在的问题作一归纳。
一、国外成功征收不动产税的经验
从税前准备、税中执行、税后服务三个环节进行了分析，发现成功征收不动产税的国家，通常是税前准备充分、税中执行规范、税后服务得民心。
1．税前准备
通常，开征不动产税前，政府都会在理论、技术、法律和宣传等几个方面下足功夫。
理论准备
我们都知道成功实施不动产税的一个关键因素就是获得纳税人的支持，如果开征的不动产税不能让纳税人接受，那么税收工作就无法得到成功的实施。因此，许多国家在开征不动产税前，都会利用经济学原理，对开征不动产税的理由做深入的分析，让纳税人首先能够从思想上认识和接受不动产税。古典经济学家们在不动产税领域有各种各样的观点，各国在开征不动产税之前都会从支付能力原则、受益原则和公平原则等角度，遵循某个观点分析开征不动产税的意义。
技术准备
开征不动产税之前，许多国家已经在地籍、不动产登记、不动产评估方法上下足了功夫。通常都有比较完善的不动产登记资料，在不动产评估方法上，通常基于价值进行评估，而且培训了一大批具有评估能力的技术人员，为开征不动产税作了充分的前期准备。
法律上的准备
为顺利开征不动产税，通常还需要制定或遵循相关的法律法规，这些都为不动产税的顺利实施奠定了基础。
舆论上的宣传
成功实施不动产税的基础之一是获得纳税人的支持，因此，为了让纳税人能够接受不动产税，必须进行大量的宣传，让人们了解、明白不动产税，并明确缴纳不动产税对纳税人带来的利益所在，因此积极进行舆论宣传对顺利开征不动产税也有重要的意义。
总之，为了顺利开征不动产税，政府在税前通常都作了很充分、周密的准备工作，包括研究经济理论依据、方法技术及制定相关法律。这些都为顺利实施不动产税奠定了一定的基础。
2．税中执行
将不动产税纳入整个税收体系
开征不动产税首先需要协调不动产税和其他税种之间的关系，明确不动产税在整个税收体系中的定位；考虑不动产税与土地管理的关系；考虑开征不动产税对经济社会发展的影响，以及中央与地方的关系等。只有将不动产税纳入整个国家宏观经济体系，才可能真正发挥不动产税的调控作用。
市场机制在不动产税征管中发挥了充分作用
发达国家不动产市场发育比较完善，市场化机制的引入，把公共服务变成了竞争性服务，尤其是在不动产价值评估等环节上，市场机制的引入发挥了积极的作用。同时交易的电子化、市场化也为改善管理、增加透明度提供了可能。
税收技术高度信息化在发达国家和部分发展中国家，信息技术广泛应用于不动产税收的整个过程，信息技术的应用一是提高了税收的透明度和公开度，二是提高了准确性，三是提高了征税效率，同时还减少了腐败行为。
税率的确定考虑成本效益
因为过高的税率，容易导致偷逃税，或促使不动产投资转到其它行业投资。而税率过低，又有可能会导致不值得征收，因为可能征收的税额不及征收成本。因此，税率的确定一般都考虑成本效益。
各国均设定一定范围的不动产税收优惠对象
几乎所有国家，对农地、单住户所有者自用住宅享受优惠，而对非住宅不动产、豪宅课以较重的税。
大多数国家都对农地采取税收优惠措施，保护农地。如，价值低估，部分或全部农地免税，或者降低农地不动产的税率，有些国家于脆不对农地征税。日本农用地享有的两种税收优惠：农地不动产税低中于其他用途土地，被划分为长期农用地的土地可以免缴遗产税。这些做法都是为了保护农地，防止农地被转作城市用途。当然也有国家例外，如菲律宾，农用不动产是按照市场价值来征税的，而且这个税率比住宅不动产的税率还高。
许多国家对低价值不动产作为免税对象，或者允许所有纳税人从不动产评估价值中扣除一定的免征额。这在一定程度上鼓励了开发商为低收入人群建造经济适用房，缓解了不动产税征管过程中存在的各种问题，不动产税的征收成本也会因此而降低。以美国为例，相对于公寓、商业及工业不动产，多住户住宅的不动产税率要比单住户住宅低大约40％。
为了保护一定范围人群的利益或达到一定的政治目的或其它目的，制定一定的税收优惠范围是很有必要的，但是也有很多国家的经验表明，对土地所有者的税收优惠会导致土地的低效利用，其结果是从拥有土地中获得最大税收优惠的人并不一定是最好的土地使用者，因此税收优惠的选择要适当。
3．税后服务
“取之于民，用之于民”是成功实施税收的法宝。我们都知道，税收的基本逻辑就是“取之于民，用之于民”。因此成功实施不动产税的一个关键因素就是获得纳税人的支持，如果纳税人感到在纳税后获得了令人满意的服务，又看到不动产税的纳税过程是公平而可靠的，那么他们就更有可能支持不动产税。而发达国家不动产税之所以能够获得稳定的不动产税收入，其主要原因之一就是他们实施的不动产税促进了公平，而且不动产税最终用于基础设施投资后，不动产价值也相应得到了升值，纳税人从中受益，因此在发达国家，不动产税已经深得人心。
国际经验表明，引入财产税并不会增加纳税人的整体负担。对普通百姓而言，不动产税的引入不仅可以抑制投机，从而增加住房的有效供给，降低无效需求，降低房产的购买价格，而且还提供了更多的就业机会；对工商业主而言，开征不动产税意味着把一系列复杂而不确定的收费转化为统一、透明、可预期的税收，改善了经营环境，并且还降低了投资门槛。更重要的是，不动产税对地方政府形成长期的激励，能够有效鞭策地方政府提供持续完善的公共服务。
二、国外征收不动产税存在的主要问题和当前改革的热点
1．许多国家开征不动产税的基础条件差
许多国家没有全面的不动产的登记资料，而且许多发展中和转轨国家不动产登记和记录仍然靠手工，成本高、效率低。例如，在肯尼亚，地籍财务和价值评估清册中只涵盖了应税土地总量的20％～70％；在几内亚，1999年的税收清册中大约涵盖了应税财产的1／3，信息化技术在不动产征管中应用很少。
在不动产价值评估环节，多数国家存在一定的困难，包括不动产评估专业人员短缺和不动产市场发育不完善等问题，这些问题在农村表现得更为突出。
2．不动产信息割裂于不同的政府部门
例如，在匈牙利，农业部土地局掌握着法律意义上的土地清册，但却没有任何关于财产价值的信息；地方一级的税务局掌握着交易记录；地方政府中的税收部门掌握着本地居民的信息；而地方政府中的技术部门掌握着施工合同、当地主要的土地使用区域计划，以及公共设施基础建设的信息。这些数据都处于割裂的状态。在菲律宾，法律要求合同登记部门、公证部门和建筑管理部门将财产转让的一些文书交给估税员，但事实上估税员在估价过程中往往从纳税人那里得到这些信息。这种割裂的不动产信息，导致了不动产税征收困难。
3．不动产都受可支配收入影响，容易欠税
在许多国家，薄弱的税收征管是执行不动产税的一道障碍。因为没有哪种税比不动产税更依赖于征管。与所得税和销售税不同，不动产税是直接从纳税人的可支配消费中支付的，因此受可支配收入多少的影响，容易形成欠税。同时，由于房地产税基于不动产的价值征税，欠税易、逃税难，为此可以将不动产作为欠税的担保。不动产税的征管效果不仅影响到一国的财政收入．也影响公平和效率。
4．不同城市之间的税收竞争降低了市政财政收入
为吸引商业和工业开发，许多发展中国家和经济转轨国家在行政地区内或行政地区间，用低税收或免税政策吸引投资，这种不同城市之间的税收竞争会降低市政财政收入，扭曲土地使用决策，不利于当地的基础设施建设和生活环境的改善。为遏制这种税收竞争，许多国家由中央政府出面，设置最低的税收额度。
5．保有环节的低税收助长了土地低效利用和土地投机
因为提高税率在政治上很难获得认可，许多国家不动产税率普遍较低，这在一定程度上造成了土地的低效利用和土地投机。比如东京的土地价格一方面畸高无比，另一方面却有很多土地处于低效利用的状态。分析其原因，主要是土地所有者持有空地，等待最有利可图的开发类型的开发时机的到来。这种税收政策和制度框架正激励人们保有低效利用土地，使人们不愿意出售低效利用的土地，扭曲了正常的经济活动。如果租赁市场运转正常的话，鼓励拥有土地的税收政策本身并不会导致土地低效利用。但是，如果租赁市场不完善，那么土地所有者就必须自已使用这块土地，对于缺乏相关经营管理能力的土地所有者来说，最好的办法就是让土地闲置。
6．不动产税受到各国不动产市场突出问题的影响
发展中国家和经济转轨国家不动产市场存在的突出问题表现为：需求与供给矛盾激烈；土地投机严重；土地价格上涨过快，税收与土地价格严重不符、急需进行完善的土地登记、重新评估。
部分发达国家存在地价过高、遗产税问题严重、私有权的保护等问题。地价过高对生产力发展、居民生活和休闲娱乐等都产生了消极影响，不利于经济可持续发展、人们生活水平的提高和环境的改善。
7．世界各国不动产税改革的热点问题集中在以下几个方面：
经济转轨国家整个税收环节都在进行改革
经济转轨国家征收不动产税过程中，面临着土地的法律地位不明晰、税收覆盖率不高、税单上的课税价值评估不准确、征收的效率低等问题，改革的范围不仅包括政策改革，还包括税收程序各环节。如，印度尼西亚的财产税是一个由七项不同的基于土地的税种组成的复杂体系，每一个税种都有不同的税基和税率，有不同的机构和不同层级的政府负责管理。大多数财产税信息都是过时的，评估值远低于市场价值，财产税的征收率很低，拖欠率很高。财产税改革的目标是简化税制、拓宽税基、公平税负、提高效率、增加税收。
波罗的海国家对税收主体及对象进行改革波罗的海国家的土地税和不动产税的税收制度是九十年代早期建立起来的，现在已经成为地方政府税收的主要来源。这些国家的不动产税收系统一直在进行改革，改革的方向是鼓励地方政府拥有不动产税，并且提高土地利用效率。改革的热点包括：征税的基础应该是仅对土地还是对整个不动产征税，希望地方政府能够在中央政府确定的范围内建立自己的土地税率。
几乎所有国家都对评估体系的改革给予特别的重视
多数国家，都对评估体系的改革给予特别重视，其原因或者是由于原有的评估体系已经过时，或者是因为人们希望能够采用基于价值评估的体系。如加拿大安大略省的财产税改革的主要理由是，旧的评估体系导致不同的财产阶层内部以及不同的财产阶层之间、不同城市之间的不平等。在匈牙利，由于中央政府转移支付减少以及由于私有化导致的收入下降，财政部建议实施根据价值征收财产税，为地方政府提供可持续的收入来源。
三、世界各国不动产税的发展趋势
1．征收不动产税是世界趋势
世界上许多国家都在积极致力于研究开征不动产税和进行不动产税改革，世界银行和其他国际机构为发展中国家提高不动产税收作出了很大努力，他们资助发展中国家开展不动产税研究项目，同时银行运用贷款条件鼓励不动产税收改革。如印度、巴基斯坦等国的一些城市不动产税研究项目得到了世界银行的资助。其它的捐赠机构和中央政府也同样活跃在该领域内。美国国际开发署是菲律宾不动产税收管理工程的长期支持者，为菲律宾引入了全国尺度的基于图纸的不动产识别和批量规模评估方法。巴西政府是重测和重估工程的发起者，已经在超过1200个巴西村政府中得以实现。因此，不动产税正受到世界各国的关注。2．不动产税已成为许多国家稳定而重要的收入来源
根据经济合作与发展组织的统计，该组织30个成员国在1985～2000年间有22个国家的财产税税收负担水平上升。其中包括加拿大、墨西哥、美国、澳大利亚、日本、韩国、比利时、芬兰、法国、希腊、匈牙利、冰岛。爱尔兰、意大利、卢森堡、荷兰、挪威、葡萄牙、西班牙、瑞典、瑞士和土耳其22个国家，占成员国总数的73.3％，其中美国从2．8％上升到3％；法国从25％上升到31％；瑞典从11％上升到1.9％；意大利从0．9％上升到1.8％；日本从2．6％上升到2．8％；澳大利亚从23％上升到28％；韩国从1．5％上升到32％。此类税收负担水平下降的有新西兰、奥地利、丹麦、德国和英国5个国家；只有捷克、波兰和斯洛伐克三个国家此类税负水平没有变化。
据最近的调查，美国不动产税占地方财政收入的比重近来还有所提升。2001～2003年间，美国财产税的平均水平上升了10％以上。大幅提高财产税的主要原因是地方财政开支增加而收入下降导致财政措据。由于股价下跌、经济衰退且复苏缓慢等原因，美国地方财政收入连年下降，而安全、教育和基础设施建设等开支却在不断增加。美国各州和地方政府提高财产税主要是由于该税种资金来源丰富，尤其是近年房地产市场火热导致房屋价格快速上涨，使其严然成为地方政府税收来源的“金矿”。
3．征收统一的不动产税是经济发展到一定阶段的产物
通常发展中国家和经济转轨国家，倾向于将土地和地上建筑物分别征税，而且许多国家只对土地征税。而发达国家通常都对土地和地上建筑物征收统一的不动产税。分析其原因，我们认为发展中国家和经济转轨国家通常以经济发展为主要目标，其国家政策鼓励经济发展和建设，因此对建筑物通常不征税或征很低的税，而且由于农村等经济发展较慢的地区的建筑物价值较低，往往并不值得征收。而发达国家由于不动产价值较高，合起来征收一是可以扩大税基，增加税收总额，或者在税收总额一定的情况下，扩大税基有利于降低税率；二是避免了对土地和建筑物分别征税的重复性征收和分别估价。
因此，从世界各国征收不动产税的特征看，征收统一的不动产税是经济发展到一定阶段的产物。
4.基于价值的不动产评估体系是发展趋势
由于原有的评估体系已经过时，不动产税税基与不动产价值严重不符，成为各国进行不动产评估体系改革的主要原因，根据价值征收不动产税，促进了公平，并可以为地方政府提供可持续的收入来源。对发展中国家和转轨国家而言，需要培养具备专业知识和技能的评估人员，并在评估技术和方法上引进发达国家的经验。
虽然世界上还存在一些国家按照不动产数量、面积式产量，从量计征不动产税，但是随着这些国家经济的发展和不动产市场钓完善，科学的评估技术方法的引入和具备相关能力的评估人员后，执行按价值征收不动产税是发展趋势。目前除了发达国家外，一些尚未执行按价值征税的国家，已调整了其税收公式，在税收基数的计算中包括了更多的与价值有关的要素。
5. 收征管手段信息化
信息技术正广泛应用于不动产税收的整个过程，税收技术高度信息化，从不动产登记、评估、纳税申报、税款征收、税务稽查、税务行政复议和行政诉讼的每个环节，都在采用信息化技术，使不动产税更为公开、透明、便捷，不仅降低了税收成本，提高了征管效率，还防上了腐败的孳生。
6．不动产税的改革纳入整个税收系统
不动产税的设计必须与其他税收统一考虑，而不能割裂开来。因为，世界经验表明，人们总是能够通过调整经济活动，选择税负相对较轻的税种，而逃避税负重的税种。
如德国的不动产税和所得税，按税收总量的多少，不动产税在第9位，所得税排在第14位。如果二选一的话，人们的投资就不会选择类似土地这样不动产，而是选择消费性领域投资，因为选择土地还必须缴纳15％的土地增值税。在日本的税收管理体制下，不动产成本是唯一能够从雇工所得中扣除的部分，也就是说投资于土地可以降低所得税，因此对于工薪阶层来说，不动产投资是唯一减少纳税额的手段。
所以不动产税的设计和改革必须纳入整个税收体系，只有纳入整个税收体系和宏观经济体系，才能实现不动产税的调控作用。
7．不动产税改革的总趋势是：宽税基、低税率、严征管
确定税基是做好税收工作的重要前提和基础，无论发达国家还是发展中国家或经济转轨国家，都通过完善土地登记、地籍系统，提高税收的覆盖度，拓宽税收面。因为扩大税收征收范围比提高税率在增加税收额上更容易被接受。
通过改革不动产评估体系，使不动产应税价值与不动产实际价值相符可以大大提高不动产税额，因此人们为了保持不动产税单上的纳税总额不变，通常要求降低不动产税税率，而降低不动产税对于地方政府而言，是提高政府威望、深得民心的举措之一，因此各国都将降低不动产税税率作为稳定地方的一种政治和经济手段。
假如税收征收效率低下，而且没有在改进征收管理上做出相应的努力，在绘图和估价上做出的努力可能就是白费；如果征收管理系统功能紊乱，最新发现和评估的不动产就不会产生税收。通常，在税收过程的最后征收环节进行管理改革是很有效的，因为征收环节的改进不需依靠相应的管理阶段，能够直接增加税收，并且能够很快产生结果：将记录加以分类以鉴别主要的税务拖欠者，并结合强制性罚款，能够一次性增加对欠款的征收额，并有益于长期提高征税的效率。
最后，无论发达国家，还是发展中国家或经济转轨国家，不动产税主要归地方政府征管，中央政府只承担很小部分的责任。
