徐作樑律师，青岛房产律师,现执业于山东军诺律师事务所，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

现房与沙盘模型不一致开发商是违约吗？

有些人跨区买房，或是异地买房的，在实地查看的时候，首先会看到开发商提供的房产广告、沙盘模型。相比于广告，沙盘模型因为有实物展示，所以显得更加清晰。但是，沙盘模型到底不是现房，有些购房者在看了沙盘模型后，再去查看现房的时候才发现两个不一致。

其实如果沙盘模型与现房存在明显不一致，开发商事前对此又无显著说明的，那开发商应当承担违约责任。找个例子，比如开发商在沙盘中标明房屋存在停车位，但现房却是没有停车位的，开发商在签订购房合同等合约前对此又无相关说明，开发商就构成违约，需要承担缔约过失责任。

实际中，缔约过失责任按如下认定：

1、缔约过失责任是发生在订立合同过程中的法律责任。

缔约过失责任与违约责任最重要的区别在于发生的时间不同。违约责任是发生在合同成立以后，合同履行过程中的法律责任，而缔约过失责任则是发生在缔约过程中当事人一方因其过失行为而应承担的法律责任。只有在合同还未成立，或者虽然成立，但不能产生法律效力而被确定无效或者被撤销时，有过错的一方才能承担缔约过失责任。

2、承担缔约过失责任的基础是违背了诚实信用原则，诚实信用原则是合同法的基本原则。

根据诚实信用原则的要求，在合同订立过程中，应当承担先合同义务，包括使用方法的告知义务、瑕疵告知义务、重要事实告知义务、协作与照顾义务等。我国合同法规定，假借订立合同，恶意进行磋商，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，都属于违背诚实信用原则的行为，应承担缔约过失责任。

3、责任人的过失导致他人信赖利益的损害，缔约过失行为直接破坏了与他人的缔约关系，损害的是他人因为信赖合同的成立和有效，但由于合同不成立和无效的结果而遭受的损失。

开发商拿的沙盘模型与现房不一致的，开发商不承担违法责任，而是违约责任。但是，想要认定沙盘模型与现房之间存在的误差究竟属不属于违约，就要具体确定实际不一致的地方到底有多大。如果跟开发商之间确定不下来责任的，建议最好就是找个专业的律师。

公积金账户余额可以做购房首付吗？

　　在手头资金不够，又计划买房的时候，就会使用住房公积金去贷款买房。不过，受高涨的房价影响，即使可以用贷款买房的宽松方式，但还是有人拿不出首付款。于是，有人就想拿出公积金账户的余额来做购房首付。

　　一般情况下，公积金账户里的余额是不可以直接用于支付购房首付的，购房人只有在购房后提供购房相关的证明材料才可以办理提取手续。但在某些省市，如吉林省，满足条件的可以申请提取住房公积金贷款首付，在获得公积金申请批准后，持购房首付发票支取首付款。

　　我们不能用住房公积金账户余额做购房首付，购房首付也不能贷款，一般首付的比例是，2013年要求的是首套房首付是总房款的30%，二套房的首付是总房款的60%。还有特殊情况的，2016年上海公布，明确对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%。购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　最后，选择按揭贷款买房的，还需要注意下面的问题：

　　1、提供真实资料。如果按揭购房者向银行提供了虚假材料，轻则影响银行审查，最终不能发放贷款，重则导致不能办理按揭贷款。

　　2、小心贷款申请不成功，让开发商没收购房定金；

　　3、一般情况下，最好不要同开发商签订“连带违约条款”；

　　4、出租抵押房，要履行告知义务；

　　5、认真履行还款义务，避免银行提前收回贷款；

　　6、贷款还清后要及时注销抵押登记。

　　最后，不管是使用公积金贷款买房，还是使用商业贷款，为避免购房陷阱，最好就先了解下贷款买房的具体情况，避免没准备首付款错失一户房。要是因为购房合同跟开发商产生纠纷了，问题较大的，有必要的就及时找个擅长解决购房合同纠纷的律师处理下。